主要结论及投资建议
一、政策支持：中央及地方均围绕行业规范化及满足改善人民概念股日益增长多元生活服务需求探索。
二、行业广阔：初步测算截至2025年物业行业收入空间将至3万亿，业务深度及广度持续延展。
三、业绩稳健：2021年行业收入及利润保持较高增速，2022年虽受疫情影响，上半年业绩面临压力，但预计依然维持正增长，且下半年有望持续复苏，全年继续实现较高的增速。
四、市场筑底、公司分化：2021年中旬至今，物业板块经历较大幅度调整，板块估值折让超过50%，主要因港股整体下行及房地产行业信用风险持续发酵牵连关联方物业公司，2022年以来，高信用的央国企背景物业公司股价表现较为坚挺，相反市场对于民营背景的物企赋予更多担忧。
总结，物业行业是个好赛道，公司业绩也较为强劲，受港股市场及房地产行业下行影响，股价最近一年表现受拖累，但短期冲击不改长期价值，我们看好高信用的央国企公司保持稳健的业绩：
推荐华润万象生活、保利物业等，也同时看好优质头部民营物业在行业筑底后有更高的向上弹性：推荐碧桂园服务、金科服务等。
风险提示
1、房地产行业竣工低于预期：当前销售面积与竣工面积剪刀差依然未填补，由于当前融资持续收紧，施工进度或低于预期，导致竣工低于预期，从而减缓行业在管面积增量的增速；2、房地产市场销售低于预期：受行业景气度下行及资金监管收紧影响，商品房销售受抑制，若行业销售持续萎靡，或影响围绕开发商相关的非业主增值服务的业务拓展及收入。
3、物业费市场化进度低于预期：当前物业管理龙头股费有部分放开趋势，但从市场化程度来看，依然处在初级阶段，若长期受管控，叠加不断提升的成本，将对基础物业服务毛利率水平产生一定的抑制；
4. 物管业务行业渗透率提升不及预期：本报告较多预测给出了行业渗透率提升的判断，但存在物业概念股全覆盖政策落地进度低于预期，最终导致行业面积增速低于预期的风险。
5. 研报信息使用不及时风险：本报告基于历史数据编写，存在数据引用不及时，未能就最新情况进行解读造成的偏差风险。
6. 数据测算偏差风险：1）数据分析样本存在主观筛选，可能导致结果与行业实际情况存在偏差风险；2）行业数据测算均基于一定前提假设条件，存在实际达不到，不及预期的风险。
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