三季度先把握共振行情，再关注困境反转企业
参照2014 年周期，政策全面启动到销售见底的时滞约2 个季度。从2021H2的点点星光到2022Q2 的星火燎原龙头股，政策宽松预期明确，叠加基数效应，我们预计政策与销售的共振在2022Q3 出现。民企政策仍有望持续改善，Q3先把握共振行情，再关注困境反转企业龙头股。重点推荐1）A 股开发：金地集团、万科A、招商蛇口、滨江集团、建发股份、华发股份、新城控股等，以及部分地方国企；2）港股开发：华润置地、龙湖集团、中国海外发展、旭辉控股集团、碧桂园龙头股等；3）物管公司：保利物业、碧桂园服务、招商积余、旭辉永升服务、中海物业、新大正等；4）转型房企：华联控股、鲁商发展等。
回首2020：“三道红线”后的15 个预判大部分已兑现我们深度报告《“三道红线”下房地产的15 个预判》（2020/10/19）中提出了15 个预判，其中10 个预判已兑现。企业层面，融资结构及成本优化、拿地质量提升、规模导向战略的削弱、积极探索多元业务资产证券化、以及房企在融资、拿地、ROE 等层面的分化均已兑现，行业层面，拿地及开发投资如期下行，核心城市房价依然相对刚性，估值层面，稳健房企如期拉大估值优势。未能兑现的预判主要源于市场下行幅度超预期，行业处于风险出清阶段，集中度、长线资金的关注、产业链话语权、新开工复苏等都尚需时日。
政策：因城施策、房贷利率加速改善，民企纾困势在必行年初至今，地产销售、投资延续了去年下半年的低迷行情。二季度以来城市层面房地产政策放松大幅加码，城市能级和政策力度持续升级。展望下半年，不管是从销售下行的程度，还是开发投资、土地财政的滞后压力来看，我们认为调控政策仍有继续发力的空间，具体包括：1）放松政策进一步向一线城市的非核心区域蔓延；2）因城施策与生育、租赁等国家政策导向相结合；3）若有必要，限购、限贷政策可进一步提级加力。房贷利率在央行政策引导下加速下行。融资层面，今年以来房企现金流继续承压，但去年末以来房地产融资政策利好频出，我们认为下半年民企的生存环境也有望相对改善。
2014 年带来的启示：迎接政策和销售的共振
目前与上一轮市场基本面处于底部的2014 年周期相比较，相同之处：销售与成交承压，政策全面转向。1）销售和投资龙头股都面临严重的困境，2）行业政策开始解除限制，3）房贷政策逐步宽松，4）融资政策处于宽松通道。不同之处：1）政策定力更强，本轮基本面压力更大。介入时点上，延后1 个季度，政策尺度上，地方政策相对有所保留。2）经济下滑压力和疫情影响下，购买力和预期或更加悲观。3）民营房企各方面影响远大于2014 年周期。参照2014 年周期，政策全面启动到销售见底的时滞约2 个季度。从2021H2 的点点星光到2022Q2 的星火燎原，政策宽松预期明确，叠加基数效应，我们预计政策与销售的共振在2022Q3 出现。
2022H2 及全年预判：销售触底回升，投资持续承压房地产销售角度，与2021 年末我们的预期相比较，2022H1 市场低于我们预期。预期差主要在于：1、宏观经济以及疫情影响下需求修复迟缓；2）部分民企风险暴露后再投资积极性大幅下降，因此供需两端均有所收缩。我们将2022 年全年商品房销售龙头股面积及销售额累计同比增速从同比-9%、-8%，分别下修至-15.5%和-19.7%。投资方面，我们预判三季度基本面出现趋势性回升，土地购置费的趋势性回暖可能在四季度中后期，即重点22 城市第三轮土拍阶段。我们将全年新开工面积同比增速由-10%下修至-21.3%，综合以上预期，我们维持全年开发投资同比增速约-6.3%的判断。
风险提示：行业政策风险；基本面下行风险；部分房企经营龙头股风险。
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