投资要点
本周（2022.7.9-2022.7.15，下同）：房地产龙头股板块（SW）涨跌幅-6.07%，同期沪深300、万得全A 指数涨跌幅分别为-4.07%，-3.00%，超额收益分别为-2.00%、-3.07%。
房地产基本面与高频数据：（1）房产市场龙头股：本周60 城新房成交面积361.5万平，环比-6.4%，同比-44.1%；2022 年7 月1 日-7 月15 日累计成交817.0 万平，同比-45.1%；2022 年累计成交10980.6 万平，同比-43.6%。
20 城二手房成交面积163.9 万平，环比+8.4%，同比-1.42%；2022 年7月1 日-7 月15 日累计成交341.0 万平，同比-7.86%；2022 年累计成交3260.9 万平，同比-36.3%。16 城新房累计库存10147.6 万平，环比+1.3%，同比+9.0%。16 城新房去化周期为12.9 个月，环比变动+0.1 个月，同比变动+5.2 个月。一线、二线、三四线城市去化周期分别为11.4 个月、12.8 个月、29.4 个月，环比分别变动-0.1 个月、+0.2 个月、+1.0 个月。
（2）土地市场：2022 年7 月11 日-2022 年7 月17 日，百城供应土地数量环比-9.1%，同比-47.6%；供应土地建筑面积环比-1.5%，同比-54.6%。
百城土地成交建筑面积环比-10.5%，同比-56.8%；成交楼面价环比-2.0%、同比-33.0%；土地溢价率环比+0.7pct，同比-6.0pct。
重点政策：国家统计局发布1-6 月经济运行数据。1-6 月商品房销售面积、销售额累计同比降幅2022 年首次收窄，6 月环比增长超65%。1-6月商品房概念股销售面积和销售额累计同比降幅均出现2022 年以来首次收窄，表明房地产市场处于转暖阶段。6 月商品房销售面积和销售额环比增长均超65%，增速均较5 月扩约40pct，同比分别下降18.3%、20.8%，单月降幅较上月分别收窄13.5、16.9pct，商品住宅销售面积环比增长超65%，市场边际持续改善。地方政策方面，本周多地发布预售资金监管政策。深圳市龙岗区人民政府指出加强房地产在售项目预售资金监管，排查项目风险隐患；7 月14 日西安市住建局明确商品房预售资金应全部直接存入专用监管账户进行监管；商品房项目完成主体结构验收前，累计使用重点监管资金不得超过总额的50%。“停贷潮”事件意味着更大的政策优化空间，或会促使各地加强预售资金监管，利于购房者信心回复。
周观点：政策已处发酵阶段，仍有优化空间，地产反弹基础不断成熟。
2022 年上半年超180 城优化房地产政策，政策出台频次近500 次，一线开启结构性放松，二三四线放松持续加码。6 月销售额同比降幅收窄，环比增长超60%，优于近年6 月历史同期表现，回暖复苏信号较明确。
贝壳统计的6 月全国首套房贷平均利率4.42%，环比下降49 个BP，是2014 年以来最快的几次下降之一。近日停贷事件意味着更大政策优化空间，随着供需两端政策加码放松，居民购房信心逐渐回复，未来2-3个月销售或将是V 型回暖。中长期看，随着风险房企收缩，更多资源概念股整合机会和购买力向高信用头部公司集聚。建议关注：1）房地产开发：保利发展、万科A、招商蛇口、金地集团；2）物业管理：新大正、招商积余、南都物业；3）房地产经纪行业：我爱我家。
风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业概念股信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。
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