报告摘要：
市场表现：上周申万房地产龙头股板块收于3002.04点，累计上涨2.00%，同期上证综指累计上涨1.30%，深证成指累计下跌0.14%，沪深300 累计下跌0.24%；横向对比，板块表现位于下游。
公司动态： 保利发展，7 月21 日，公司发布了2022 年面向专业机构投资者公开发行公司债券（第四期）票面利率公告。本期债券发行规模不超过20 亿元，其中品种一债券简称"22 保利07"，票面利率为2.89%，为5 年期固定利率债券；品种二债券概念股简称"22 保利08"，票面利率3.28%，为7 年期固定利率债券。
土地市场：7 月11 日-7 月17 日，全国百城合计成交土地建面1531 万方，环比+164.1%，同比+22.6%；楼面价6616 元/平，环比+20.0%，同比-26.3%；溢价率为3.01%，环比上周走阔1.0%，同比收窄7.0%。
成交市场：7 月15 日-7 月21 日， 32 城新房成交面积406 万方，环比上周上升2.1%，同比下降28.4%，16 城二手房成交面积172 万方，环比上周下降1.5%，同比上升15.8%。
库存供应：本周10 大城市待售面积为8624 万方，环比+0.9%，同比+9.9%，去化周期为13.8 月，相比上周+0.2，相比去年+5.3。
重点事件点评：2022 年7 月18 日，广州第二轮集中供地顺利结束，本轮供地全面取消了“竞自持环节”，达到土地限价后直接摇号，让利房企明显。本次供地推出涉宅用地总共14 宗，同比减少70.83%，环比减少22.22%，同时广州本轮土拍供地质量也较为优质，中心区域供地占比达到57.14%。最终总成交土地11 宗，土地流拍3 宗，流拍率为21.43%，环比上升15.43pct，土地出让金额209.6 亿元，环比减少38.61%，4 宗地块溢价成交，总体溢价率为6.55%，环比上升5.35%。地方国企越秀地产总购地金额高达101.6 亿，占本轮土拍总出让金额48.48%，同时斥资81.19 亿元将本轮最热地块收入囊中，成为本轮土拍最大赢家，央企保利发展竞得3 宗土地。民企和混合制企业再度缺席拿地榜。
投资建议：我们跟踪的32 城本月前三周新房成交面积较6 月前三周-16.5%，较去年同期-35.5%，16 城二手房成交面积较6 月前三周+7.6%，较去年同期+6.8%，新房成交季节性回落，二手房成交回升趋势，两者此消彼长，在北京、苏州、青岛、南京等城市相对明显。与停工、逾期交付关联的停贷传闻有所平息但影响仍在，同时央国企开发商楼盘的强交付信用也受到更多青睐。因城施策方面，徐州、固原、南通、池州等地推出购房补贴政策，哈尔滨商品房展销会期间推出契税减免政策。另外，郑州地产概念股集团与河南资管将联合设立地产纾困基金，计划通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式开展房企纾困，我们认为，在行业需求不足、供给冲击的背景下，纾困基金能够带来增量资金，是保交付路径探索的重要尝试，后期需进一步关注实际推进效率、运作资金来源、如何兼顾公益属性和商业属性、中央部委是否出台相关指引等问题。整体来看，预计全年政策保持宽松态势，行业beta 向上趋势不变，稳健绿档房企加速集中，投融资方面占优的头部央国企优势显现，未来随着优质民营房企融资、销售、拿地概念股逐步回归常态，配置可适度下沉至腰部弹性标的，A股建议关注保利发展、招商蛇口、滨江集团、金地集团、万科A、新城控股；H 股建议关注中国海外发展、龙湖集团、美的置业、旭辉控股集团。
风险提示：房价过快反弹造成政策两难；国内新冠疫情反复。
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