行业点评
本周A股港股地产龙头股涨幅靠前，物业持续回调。本周申万A 股房地产板块涨跌幅为+2.8%，在各板块中位列第1；WIND 港股房地产板块涨跌幅为+0.1%，在各板块中位列第5。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-2.8%，恒生中国企业指数涨跌幅为-3.1%，沪深300 指数涨跌幅为-1.6%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300 的相对收益分别为+0.3%和-1.2%。
上海扬州等地集中土拍结束，整体土拍热度仍处低位。本周全国300 城宅地成交概念股建面850 万┫，单周环比-18%，单周同比-30%，平均溢价率4%。
2022 年初至今，全国300 城累计宅地成交建面27027 万┫，累计同比-49%；年初至今，华润置地、保利发展、滨江集团、招商蛇口、中国海外发展的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房受二三四线城市带动，环比小幅上升，同比下降。本周（7 月23日-7 月29 日）35 个城市商品房成交合计459 万平米，周环比+7%，周同比-14%。其中，一线城市周环比-9%，周同比+7%；二线城市周环比+13%，周同比-16%；三四线城市周环比+10%，周同比-31%。
本周二手房环比略下降，同比上升，二三四线城市同比改善。本周15 个城市二手房成交合计170 万平米，周环比-1%，周同比+19%。其中，一线城市周环比+9%，周同比-20%；二线城市周环比-3%，周同比+35%；三四线城市周环比-4%，周同比+59%。
百强销售整体降幅有所收窄，房企分化表现突出。全国百强房企1-7 月累计全口径销售金额40772 亿元，同比-49%（降幅较1-6 月收窄2pct）；7 月单月全口径销售金额6065 亿元，环比-27%，同比-40%（降幅较6 月收窄3pct）。头部央国企及主打改善产品房企销售表现更加强劲，TOP30 房企中有7 家单月同比为正，其中越秀集团、绿城中国单月同比增速超过30%，行业排名较1-6 月有一定变化，TOP30 中万科地产、绿城中国、滨江集团、旭辉集团、远洋集团、首开股份排名有所提升。
上海二批次土拍热度分化，保利、招商等强势补货。本次共推出34 宗地块全部成交，其中13 宗地块封顶达到中止价进入一次性报价阶段，封顶率38%（一批次为33%），12 宗底价成交，底价成交率为35%（一批次为58%）。从拿地房企看，招商继一批次拿地4 宗后，二批次再拿下5 宗地块，华发继一批次拿地2 宗后，二批次再获取4 宗，保利获取5 宗，34 宗地块仅有4 宗由民企竞得。从利润空间看，除2 宗城中村改造地块，其余32宗中有31 宗成交楼板价与房地联动价之差超2 万元/平，其中6 宗价差超4万元/平，给房企预留的盈利空间较为可观，本轮土拍成交的房企有望受益。
投资建议
继上周国常会后，本周政治局会议再提支持刚性和改善性住房需求龙头股，并首次出现“保交楼”表述，预计后续调控政策将持续宽松。地产板块，我们认为2021 年下半年以来积极拿地，且主打改善产品的房企能率先受益于行业复苏，如绿城中国、建发国际集团龙头股、滨江集团概念股。此外，建议关注强房产交易平台贝壳，其有望享受销售复苏；以及抗风险能力强的商管龙头华润万象生活，其有望受益消费场景复苏。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务概念股违约
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