行业点评
本周A股港股地产龙头股涨幅靠前,物业持续回调。本周申万A 股房地产板块涨跌幅为+2.8%,在各板块中位列第1;WIND 港股房地产板块涨跌幅为+0.1%,在各板块中位列第5。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-2.8%,恒生中国企业指数涨跌幅为-3.1%,沪深300 指数涨跌幅为-1.6%;物业指数对恒生中国企业指数和沪深300 的相对收益分别为+0.3%和-1.2%。
上海扬州等地集中土拍结束,整体土拍热度仍处低位。本周全国300 城宅地成交概念股建面850 万┫,单周环比-18%,单周同比-30%,平均溢价率4%。
2022 年初至今,全国300 城累计宅地成交建面27027 万┫,累计同比-49%;年初至今,华润置地、保利发展、滨江集团、招商蛇口、中国海外发展的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房受二三四线城市带动,环比小幅上升,同比下降。本周(7 月23日-7 月29 日)35 个城市商品房成交合计459 万平米,周环比+7%,周同比-14%。其中,一线城市周环比-9%,周同比+7%;二线城市周环比+13%,周同比-16%;三四线城市周环比+10%,周同比-31%。
本周二手房环比略下降,同比上升,二三四线城市同比改善。本周15 个城市二手房成交合计170 万平米,周环比-1%,周同比+19%。其中,一线城市周环比+9%,周同比-20%;二线城市周环比-3%,周同比+35%;三四线城市周环比-4%,周同比+59%。
百强销售整体降幅有所收窄,房企分化表现突出。全国百强房企1-7 月累计全口径销售金额40772 亿元,同比-49%(降幅较1-6 月收窄2pct);7 月单月全口径销售金额6065 亿元,环比-27%,同比-40%(降幅较6 月收窄3pct)。头部央国企及主打改善产品房企销售表现更加强劲,TOP30 房企中有7 家单月同比为正,其中越秀集团、绿城中国单月同比增速超过30%,行业排名较1-6 月有一定变化,TOP30 中万科地产、绿城中国、滨江集团、旭辉集团、远洋集团、首开股份排名有所提升。
上海二批次土拍热度分化,保利、招商等强势补货。本次共推出34 宗地块全部成交,其中13 宗地块封顶达到中止价进入一次性报价阶段,封顶率38%(一批次为33%),12 宗底价成交,底价成交率为35%(一批次为58%)。从拿地房企看,招商继一批次拿地4 宗后,二批次再拿下5 宗地块,华发继一批次拿地2 宗后,二批次再获取4 宗,保利获取5 宗,34 宗地块仅有4 宗由民企竞得。从利润空间看,除2 宗城中村改造地块,其余32宗中有31 宗成交楼板价与房地联动价之差超2 万元/平,其中6 宗价差超4万元/平,给房企预留的盈利空间较为可观,本轮土拍成交的房企有望受益。
投资建议
继上周国常会后,本周政治局会议再提支持刚性和改善性住房需求龙头股,并首次出现“保交楼”表述,预计后续调控政策将持续宽松。地产板块,我们认为2021 年下半年以来积极拿地,且主打改善产品的房企能率先受益于行业复苏,如绿城中国、建发国际集团龙头股、滨江集团概念股。此外,建议关注强房产交易平台贝壳,其有望享受销售复苏;以及抗风险能力强的商管龙头华润万象生活,其有望受益消费场景复苏。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳;三四线城市恢复力度弱;多家房企出现债务概念股违约
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