北京提出老旧小区改造要推广“劲松模式”与“首开经验”
2022 年7 月18 日，北京市委全面深化改革委员会召开会议，审议了《北京市老旧小区改造龙头股工作改革方案》，提出老旧小区改造是“民生改善综合体”，应细化改造内容和标准，加快审批速度；推广“劲松模式”“首开经验”；引入专业化物业服务工作机制，健全物业费收缴使用制度。
“劲松模式”指北京朝阳区劲松北社区老旧小区改造的成功范式；“首开经验”
指首开集团在老旧小区改造、物业服务升级方面提供的经验劲松模式：通过区级统筹，街乡主导，社区协调，居民议事，企业运作，五方联动推进老旧小区的改造更新工作； “先尝后买”，企业提供为期四个月免费服务，让居民在感受到生活品质提升基础上逐步接受物业服务付费理念。
首开经验：物业服务前置，“硬基建”与“软服务”相结合，根据居民提出新的合理化建议持续开展微改造。
我们认为老旧小区存在基础设施差、缺乏专业物业管理等问题，无法满足居民日常生活的需求。根据“劲松模式”和“首开经验”，老旧小区改造必须充分发挥物业服务前置作用，在解决居民诉求、改造方案出台和实施、部分资金投入、后期维护和持续运营等方面，物业企业均扮演核心角色。
旧改是物业企业存量拓展途径之一，政府支持力度较强国务院指出到“十四五”期末，力争基本完成2000 年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务；根据住建部摸排，全国2000 年以前建成的老旧小区近17万个、涉及居民上亿人、超4200 万户、建面约40 亿平。国家多部门明确提出支持老旧小区引入市场化物业服务；多地出台改造细则。我们认为，老旧小区改造催生三大业务：基础物业管理服务、空间运营服务、其他社区增值服务。
老旧小区改造的加速推进，提高物管概念股企业的渗透率，扩大物管行业市场空间。
物业管理板块资本市场表现：受美联储加息、新冠疫情反复以及部分房企出现信用风险等影响，市场悲观情绪发酵，2022 年1-7 月，光大地产AH 核心物业指数累计下跌34.7%，2022 年平均PE 估值约为12 倍，处于历史低位。
投资建议：物管公司独立发展能力提升，短期波动不影响长期发展向好物管行业定位“社会治理基层支柱”，在提升全社会就业水平，提高劳动报酬率在初次分配中的比重中作用凸显，并在疫情常态化防控/社区养老托幼/智慧社区建设/老旧小区改造等方面具有较高参与度，各级政府政策支持力度较强。
投资建议关注三条主线：
1）“估值修复”：关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险龙头股逐步出清带来的风险溢价下降，推荐新城悦服务、世茂服务，建议关注碧桂园服务、金科服务、融创服务、建业新生活。
2）“独立发展”：关注第三方在管面积占比超过80%，已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管，推荐绿城服务、旭辉永升服务、雅生活服务。
3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司龙头股的稳健发展概念股和低风险带来的估值溢价，建议关注保利物业、中海物业、华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。
风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。
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