行情回顾：政策节奏和边际修复节奏偏慢导致阶段性承压2022Q2 全国商品房龙头股销售额同比-33.2%，量价分别同比-28.0%、-7.2%，投资同比-9.1%，供需层面整体边际改善不够显著。受成长板块反弹及销售恢复缓慢影响，2022Q2 房地产龙头股板块收益表现较为弱势，绝对收益为-7.5%，超额收益为-13.8%。从重点公司收益表现来看，信用等级仍是核心线索，期间上涨的多为高信用企业，阿尔法层面的经营表现亦是重要因素。
行业持仓：配置比例短期下降，行情将逐步过渡至第三阶段2022Q2 房地产行业基金重仓概念股配置比例环比下降0.59pct 至1.99%，历史分位数（2018 年至今）为35%；超配比例环比下降0.25pct 至-0.39%。从7 月以来房地产板块行情表现来看，配置比例短期或阶段性承压，主要由于需求边际改善节奏可能有一定波折，且供给端问题引发市场短期担忧情绪。但政策不会无效，只是时间和尺度问题，随着贝塔演绎逐步从第二阶段（政策上/周期下）过渡至第三阶段（政策上/周期上），配置比例有望企稳回升。
公司持仓：风险偏好短期收敛，逆势扩张型仍受青睐开发板块中，滨江集团、绿城中国获明显增持，中国海外发展、旭辉控股集团、建发国际集团等公司也获一定增持；多数房企获一定减持，其中金科股份、金地集团、华发股份获明显减持，华夏幸福、泰禾集团等困境反转型标的再次退出基金重仓配置名单。
物业板块中，新大正获明显增持，招商积余、保利物业、碧桂园服务等公司也获得一定增持；旭辉永升服务、绿城服务、金科服务、华润万象生活、世茂服务获一定减持。
由于销售恢复速度缓慢，民营房企风险尚未得到明显缓解，2022Q2 基金重仓配置风险偏好短期收敛，经营表现可在一定程度上支撑配置韧性。从重点公司配置比例变化来看，多数被一定减持，民营企业减持相对更明显；滨江集团、绿城中国等近期经营表现突出的公司逆势获明显增持。行业周期与格局逻辑有望迎来双击，高信用央国企和优质民企的配置比例或可继续提升。
投资建议：需重视周期底部和格局出清的重估期权开发板块：政策累积效果逐步显现，需求端已开始结构性边际修复，但基本面整体依旧承压，尤其是供给端面临仍较大压力，政策力度还需进一步加码。贝塔演绎将逐步从第二阶段（政策上/周期下）过渡至第三阶段（政策上/周期上），全年在大方向上都可以乐观；中长期的格局逻辑一直都在，短期关键在于业绩弹性和估值弹性，当前时点首选有效率的国企，关注有信用的民企，推荐保利发展、滨江集团、金地集团、万科A 等；需求迎来更明显改善之际，优秀腰部民营龙头将体现更大弹性；基本面企稳回升之际可关注具备好资产的“脱险类”房企。
物业板块：重申物业板块四大红利依旧，此前超跌并非核心逻辑的破坏，当前正处于战略配置窗口。关联房企概念股竞争优势、市场化外拓能力、业务边界持续扩张、资本整合能力、科技和模式进阶潜力等要素，仍是关键选股指标，强者恒强的趋势可能更加明显。住宅物管赛道首选关联房企概念股稳健和市场化拓展能力均领先的优势物企。
风险提示
1、政策加码力度和速度有不确定性；
2、房企信用概念股修复进展有不确定性。
数据推荐
最新投资评级目标涨幅排名上调投资评级 下调投资概念股评级机构关注度行业关注度股票综合评级首次评级股票