天津次轮土拍热度 维持低位,济南稳中有升,深圳小幅回调。1)天津:次轮土拍龙头股共计挂牌11 宗地块,9宗地块底价成交,2宗流拍,市场热度有所好转,整体溢价率为0%,拿地房企均为国央企和地方平台公司。2)济南: 16 幅涉宅用地龙头股全部顺利成交,其中2 幅地封顶成交,平均溢价率达2.6%,较首批次上升1.6个百分点。房企参拍积极性有所提升,但品牌房企的投资意愿仍在低位。3)深圳:本轮共成功出让14 宗含宅用地,整体溢价率9.3%,触顶成交9 宗,另有2宗地块流拍。拿地主力仍是国企央企,但拿地房企中品牌、规模房企比例更高,流拍、底价成交等与土地供应量增多有关系,整体来看,深圳地市热度依然较高。
7月百强房企销售金额同比下降35%,降幅收窄。7月企业整体销售延续上半年的表现,受市场整体需求和购买力透支的影响,短期内企业去化压力仍然较大。根据克而瑞数据统计,7 月百强房概念股企全口径销售金额6065 亿元,环比下降27%,同比下降35%,降幅较6 月收窄8 个百分点;实现全口径销售面积3562 万平方米,环比下降32%,同比下降46%,降幅收窄1个百分点;累计业绩来看,1-7 月实现累计销售金额40772 亿元,销售面积2.6亿平方米,分别同比-49%和-52%,同比降幅仍较大。
8月重点32 城累计销售面积(截至05 日)同比-7%,环比+8%,11 城二手房成交面积累计同比+65%,环比+41%。其中一线城市同比+5%,环比+8%;二线城市同比-11%,环比+18%;三四线城市同比-9%,环比-16%。具体城市来看:1)一线城市月初表现出较好韧性,同环比总体出现小幅上涨,其中北京、深圳加速回暖,分别环比增长134%和87%,上海和广州则分别环比下降20%和10%;2)二线城市大多数城市月初表现有所好转,成都、青岛分别环比增加100%和95%;3)三四线城市整体延续下行趋势。二手房成交持续回暖,11 城二手房成交面积累计同比+65%,环比+41%。
房企融资规模有所下降,房企资金依旧承压。7 月房地产企业融资总额为871亿元,同比下降57%,环比下降3.8%,发行平均利率3.82%,同比下降1.28pp,环比下降0.18pp。其中发行信用债513 亿元,同比降低5.6%,ABS 276 亿元,同比降低51.8%,海外债和信托减少是发行额缩减的主要原因,分别环比下降74.5%和39%。截至2022 年7月末,跟踪的160 余家房企海外债及信用债共2.87 万亿,海外债占比71.7%;7月份已到期信用债814 亿元,新发行信用债概念股仅覆盖63%的到期债券。2022 年8-12 月到期债务3894 亿元,8-10 月份到期量合计超2683 亿元占比69%。
投资建议:我们认为当前应当关注:1)开发企业:保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份概念股、天健集团、南山控股、华侨城A、华润置地、万科A、旭辉控股等;2)物管企业:碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务等。
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