核心观点：7 月房企龙头股销售数据环比回落，三城集中供地热度回升克而瑞7 月百强房企销售金额环比下滑30%，1-7 月累计同比下滑49%，在6 月销售市场小幅回暖后，7 月新房市场恢复整体不及预期。百城土地龙头股成交面积持续四周同比增加，拿地方面深圳、天津和济南完成二批次土拍，虽然拿地企业仍以央国企为主，但流拍现场明显降低。三季度至今因城施策一直在小步慢走，政策调整的主要方向仍停留在“三限”政策宽松、公积金贷款调整等层面，在销售市场表现持续低迷的情况下，我们预计后续政策端依然有调整空间。我们预计行业增速下半年有望触底回升，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。
政策端：保障房REITs 加速落地，北京试行全龄友好住宅中央层面：央行发布金融机构贷款投向统计数据，提出因城施策实施好差别化住房信贷政策，保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定。上海分行提出加大对基础设施、交通物流等重点领域的信贷支持，继续稳妥实施房地产金融审慎管理。首批2 只保障性租赁住房REITs 获证监会发行批文，发改委指出要扎实推进区域协调发展、新型城镇化建设及经济社会发展绿色转型。
地方层面：北京试点全龄友好住宅项目，老年家庭购房首付最低35%。深圳城市更新“十四五”规划，投资总额不少于1 万亿元。多地优化“三孩”家庭住房公积金贷款额，沧州多孩家庭住房公积金贷款最高可贷100 万元；湖州三孩家庭公积金贷款最高贷款上浮20%。哈尔滨、海南等地积极筹集建设保障性租赁住房。
市场端：新房住宅龙头股成交持续低迷，深圳、天津和济南完成二批次土拍销售端：2022 年第31 周，全国64 城商品住宅成交面积349 万平米，同比下降29%，环比下降25%；从累计数值看，年初至今64 城成交面积达12643 万平米，累计同比下降37%。全国23 城二手房成交面积为137 万平米，同比增速17%，前值25%；年初至今累计成交面积3866 万平米，同比增速-27%，前值-28%。
土地端：全国100 大中城市成交土地规划建筑面积3506 万平方米，同比增加3%，成交溢价率为3.7%。深圳二批次集中供地，共挂牌16 宗涉宅用地，流拍2 宗，成交14 宗，其中8 宗地块溢价触顶，5 宗摇号，总成交金额339 亿元，成交建面158 万平方米，拿地房企概念股多为央企及本地国企，华润置地摘得4 宗，越秀地产和招商蛇口均有斩获。天津完成二批次集中供地，共挂牌11 宗涉宅地，最终流拍2 宗、成交9 宗，总出让金82 亿元，成交建面131 万平方米，均为国企底价成交。济南完成二次土拍，出让共计20 宗涉宅用地。共获土地出让金约72 亿元。
融资端：国内信用债环比增加，海外债无新增发行2022 年第31 周，信用债发行84.4 亿元，同比减少54%，环比增加8%，平均加权利率3%，环比增加13BPs；海外债无新增发行。
风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资概念股改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。
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