行业近况
我们更新了2022 年7 月中金存量住房市场龙头股监测体系相关数据。
评论
7 月房价龙头股延续边际下行趋势，但成交量环比持平、同比走强。7 月中金同质性二手住宅成交价格指数环比下跌0.8%（6 月-0.5%），其中高能级城市和中低能级城市分别环比下跌0.5%和1.4%。尽管价格下行趋势暂未见修复，但7 月二手房成交量指数环比基本持平，同比跌幅受基数走低影响收窄9ppt 至-8%，整体表现较为平稳；同时成交议价空间环比6 月基本持平为3.54%，反映市场上买卖双方议价能力保持均衡。综合量价表现，7 月景气度下行趋势略有趋缓，中金存量房市场景气度指数环比跌幅收窄至-0.03%（6 月-0.11%）。
领先供需指标显示存量房市场景气度修复仍须时间，城市间价格预期分化明显。需求侧，7 月重点城市挂牌房源关注度环比转跌1.3%，结束了2 季度以来的连续小幅回升，潜在购房需求仍略显疲弱；供给侧，7 月中金同质性二手住宅挂牌价格指数环比下降0.6%，存量挂牌房源概念股调价幅度再次走弱12BP 至-2.62%，售房者价格预期仍有下行压力。综合供需两侧领先指标，存量房市场景气度修复或仍须较长时间，7 月领先景气指数环比仍降0.07%。分城市来看，目前我们监测的重点城市挂牌价同比虽均有所下跌但分化明显，其中北京、合肥、上海、成都跌幅小于3%，青岛、郑州、天津、东莞跌幅超过8%。
7 月住宅挂牌租金环比涨幅收窄，同比跌幅走阔。7 月中金同质性挂牌租金指数环比继续上涨0.3%，但涨幅较6 月（+0.6%）略有回落，同比跌幅受高基数影响走阔至-1.7%（6 月-1.1%），挂牌住宅租售比边际略上行至1.98%。7 月平均待租周期为2.33 个月，较去年同期提高0.07 个月。
估值与建议
7 月存量房市场龙头股量稳价降，景气度下行趋势略有趋缓；但领先供需指标表明潜在购房需求仍疲弱，售房者价格预期也有压力，我们认为市场景气度修复可能还需一定时间。叠加3 季度房企信用债到期较为密集，“保交楼、稳预期”的具体举措出台和落实节奏也存在不确定性，我们认为短期地产股受情绪影响波动性或加强，但中期维度上优质龙头房企集中度提升的确定性仍高，推荐标的：A 股-保利、滨江、招商蛇口、华发、金地、万科；H 股-华润、中海、越秀、绿城、建发、宏洋概念股、美置；物管板块-保利物业龙头股、中海物业、华润万象生活；代建板块-绿 城管理。
风险
政策变化或基本面修复不及预期；房企信用端加速恶化；疫情影响超预期。
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