1、交房资金龙头股缺口测算
停贷项目龙头股特征：①城市龙头股方面，主要分布在新一线城市。停贷城市主要有三个特征，土地财政依赖度高、房地产GDP增速高、存在预售资金监管不严情况。②开发商方面，本地房企和出险全国性房企为主。③销售进度方面，停贷项目开盘时间集中在2019-2020年，平均销售进度近90%。
交房资金缺口：①从行业层面测算，保交房资金概念股缺口约1949亿元。②从房企角度测算，资不抵债的缺口约6541亿元，保交房缺口约3696亿元。③从停贷项目测算，保交房资金缺口约3614亿元。
2、银行潜在风险敞口
银行的房地产整体敞口：地产风险主要影响房企、地产供应商、居民、地方政府四类主体，对应银行开发贷、供应链贷款、按揭、政信贷款和城投债五类资产，22H1末相关敞口分别占总资产4.1%、0.4%、12.8%、12.1%、4.5%，合计占总资产34%。
保交楼可避免风险恶化：当前避免风险进一步恶化，保交楼是关键。如果能够交房，在项目足值的情况下，各类主体（施工相关的施工方及供应商、银行等）可以得到偿付；项目不足值的情况下，各类主体的损失也显著小于烂尾状态。
各家银行潜在损失规模：①按揭银行：测算停贷项目对应的按揭贷款敞口6516亿元，按揭银行潜在损失规模为3540亿元。四大行和民生潜在损失敞口可能较大。②开发贷银行龙头股：测算停贷项目中的开发贷款潜在损失规模2539亿元。四大行和光大潜在损失敞口可能较大。
3、地产风险化解路径
当前主要症结：债权债务关系复杂、并购重组资产定价困难、销售停滞没有回款、施工要求从垫资到现款、项目资金挪用严重。
潜在化解思路：（1）事前必须要厘清债务关系。（2）根据项目足值程度的方案：①完全足值项目，盘活难度较小，可市场化化解；②不足值但潜在可回收按揭价值高于额外投入的，可协调按揭银行或地方政府介入；③完全不足值的情况，超额损失可能由地方政府承担，也可以考虑与足值项目打包处理。（3）保交房潜在出资模式分析：考虑到市场化消纳能力有限、地方政府财力不足，我们推测主要出资化解模式为地方政府组织协调，央行和金融机构出资化解风险，最终超额亏损地方政府承担。
4、地产银行长期趋势
地产转向理性发展：（1）地产风险失控概率不高，对银行存量资产质量影响有限。与美国危机前夕状态相比，我国房地产市场风险可控。①购房者质量较高，实际首付比近70%，缓冲空间足。②房价回落幅度有限。③政策仍有放松空间。④金融创新严监管，风险可控。（2）未来房地产市场新增容量收缩已成定局，银行投放转型面临挑战。①乐观情形下，预计按揭年度增量逐年下行，从2020年的4.4万亿元下降至2030年的0.7万亿元。②悲观情形下，按揭规模2025年前后见顶，转为负增长。
银行资产转型方向：（1）中长期看产业结构、区域结构和客户结构的转型发展。关注在绿色经济、专精特新等产业方向，长三角和粤港澳大湾区等区位方向，小微客群等客群方向布局较多的银行。（2）中短期看稳增长逻辑下制造业和基建行业的投资机会。
5、黎明之前正向期权
估值已充分反应悲观预期。最新银行PB估值仅0.56x，隐含不良率17.56%、不良额24万亿。而我们测算的潜在按揭+开发贷损失敞口仅6079亿元。
积极把握银行股正向期权。地产纾困政策逐渐明朗，银行概念股板块黎明即将到来，建议积极把握银行股正向期权。个股推荐：兴业、平安、南京。
风险提示：宏观经济失速，不良大幅爆发；地产概念股风险扩大，房企风险传染。
数据推荐
最新投资评级目标涨幅排名上调投资评级 下调投资评级机构关注度行业概念股关注度股票综合评级首次评级股票