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2022年开发贷银行龙头股有哪些,开发贷银行板块概念股一览表

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     1、交房资金龙头股缺口测算
 
      停贷项目龙头股特征:①城市龙头股方面,主要分布在新一线城市。停贷城市主要有三个特征,土地财政依赖度高、房地产GDP增速高、存在预售资金监管不严情况。②开发商方面,本地房企和出险全国性房企为主。③销售进度方面,停贷项目开盘时间集中在2019-2020年,平均销售进度近90%。
 
      交房资金缺口:①从行业层面测算,保交房资金概念股缺口约1949亿元。②从房企角度测算,资不抵债的缺口约6541亿元,保交房缺口约3696亿元。③从停贷项目测算,保交房资金缺口约3614亿元。
 
      2、银行潜在风险敞口
 
      银行的房地产整体敞口:地产风险主要影响房企、地产供应商、居民、地方政府四类主体,对应银行开发贷、供应链贷款、按揭、政信贷款和城投债五类资产,22H1末相关敞口分别占总资产4.1%、0.4%、12.8%、12.1%、4.5%,合计占总资产34%。
 
      保交楼可避免风险恶化:当前避免风险进一步恶化,保交楼是关键。如果能够交房,在项目足值的情况下,各类主体(施工相关的施工方及供应商、银行等)可以得到偿付;项目不足值的情况下,各类主体的损失也显著小于烂尾状态。
 
      各家银行潜在损失规模:①按揭银行:测算停贷项目对应的按揭贷款敞口6516亿元,按揭银行潜在损失规模为3540亿元。四大行和民生潜在损失敞口可能较大。②开发贷银行龙头股:测算停贷项目中的开发贷款潜在损失规模2539亿元。四大行和光大潜在损失敞口可能较大。
 
      3、地产风险化解路径
 
      当前主要症结:债权债务关系复杂、并购重组资产定价困难、销售停滞没有回款、施工要求从垫资到现款、项目资金挪用严重。
 
      潜在化解思路:(1)事前必须要厘清债务关系。(2)根据项目足值程度的方案:①完全足值项目,盘活难度较小,可市场化化解;②不足值但潜在可回收按揭价值高于额外投入的,可协调按揭银行或地方政府介入;③完全不足值的情况,超额损失可能由地方政府承担,也可以考虑与足值项目打包处理。(3)保交房潜在出资模式分析:考虑到市场化消纳能力有限、地方政府财力不足,我们推测主要出资化解模式为地方政府组织协调,央行和金融机构出资化解风险,最终超额亏损地方政府承担。
 
      4、地产银行长期趋势
 
      地产转向理性发展:(1)地产风险失控概率不高,对银行存量资产质量影响有限。与美国危机前夕状态相比,我国房地产市场风险可控。①购房者质量较高,实际首付比近70%,缓冲空间足。②房价回落幅度有限。③政策仍有放松空间。④金融创新严监管,风险可控。(2)未来房地产市场新增容量收缩已成定局,银行投放转型面临挑战。①乐观情形下,预计按揭年度增量逐年下行,从2020年的4.4万亿元下降至2030年的0.7万亿元。②悲观情形下,按揭规模2025年前后见顶,转为负增长。
 
      银行资产转型方向:(1)中长期看产业结构、区域结构和客户结构的转型发展。关注在绿色经济、专精特新等产业方向,长三角和粤港澳大湾区等区位方向,小微客群等客群方向布局较多的银行。(2)中短期看稳增长逻辑下制造业和基建行业的投资机会。
 
      5、黎明之前正向期权
 
      估值已充分反应悲观预期。最新银行PB估值仅0.56x,隐含不良率17.56%、不良额24万亿。而我们测算的潜在按揭+开发贷损失敞口仅6079亿元。
 
      积极把握银行股正向期权。地产纾困政策逐渐明朗,银行概念股板块黎明即将到来,建议积极把握银行股正向期权。个股推荐:兴业、平安、南京。
 
      风险提示:宏观经济失速,不良大幅爆发;地产概念股风险扩大,房企风险传染。
 
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