事件：首批保租房REITs 产品正式发售
8 月16 日，中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT、华夏北京保障房龙头股REIT 首批三只保障性租赁住房REITs 产品正式发售；募集期为2022 年8 月16 日起至2022 年8 月17 日止。
点评：首批保租房公募REITs 产品发售，机构投资者龙头股认购意愿强烈，拟认购规模超百倍，逾1200 亿元资金认购
1）2022 年7 月11 日，国内首单红土深圳安居REIT 审核通过；7 月14 日，中金厦门安居REIT 获批；8 月5 日，华夏北京保障房概念股REIT 再获批（受理至通过仅7 天）。上述三只REITs 产品成功发售上市后，我国已上市公募REITs 的底层资产将新增保障性租赁住房类别，公募REITs 产品数量也将扩容到17 只。我们认为保租房REITs 的乘风起航利于拓宽住房租赁企业直接融资渠道，促进存量资产向运营升维转型，助力租赁物业证券化产品实现资产管理完整闭环。
2）日前，三只保租房REITs 产品陆续完成网下询价认购工作。除国家政策鼓励外，三只保障房REITs 产品底层资产均收益稳定，且具备一定增长潜力，因此机构投资者认购意愿强烈，（根据相关发售公告）三只产品拟认购份额数量均超过100 倍。其中，红土深圳安居REIT 配售参与询价的投资者为83 家，配售对象为252 个，拟认购数量总和为186.241 亿份，为初始网下发售份额数量的133.03倍（刷新公募REITs 网下询价认购倍数新纪录），最终认购价格为2.484 元/份（此前询价区间为2.270 元/份至2.610 元/份）；中金厦门安居REIT 配售拟认购基金份额总量为143.12 亿份，为网下初始发售份额数量的108.96 倍，最终认购价格为2.600 元/份（此前询价区间为2.438 元/份至2.695 元/份）；华夏北京保障房REIT 配售拟认购基金份额总量为158.72 亿份，为网下初始发售份额数量的113.37 倍，最终认购价格为2.510 元/份（此前询价区间为2.279 元/份至2.643元/份）。根据三只产品公告的网下拟认购规模测算，预期将有超1200 亿元的机构资金抢购上述保租房REITs 新品；而按照最终认购价格和发售份额数量（均为5 亿份）计算，若此次发售成功，三只REITs 产品预计募集资金总额约38 亿元。
3）三只保租房REITs 产品的发售均获得大批机构青睐。根据相关发售公告，参与红土深圳安居REIT 的投资者83 家，配售对象252 个；参与华夏北京保障房REIT 的机构投资者有71 家；参与中金厦门安居REIT 的机构投资者有68 家。参与投资上述3 只产品的投资者类型涵盖券商及券商资管、保险机构、公募基金龙头股、私募基金、银行及信托等金融机构。
投资建议：我国保租房公募龙头股REIT 正式启航，利于引导市场由高周转快开发向存量运营升维转型，进而激发市场龙头股潜力、提升估值溢价。预期在政策较大支持力度下，后续REITs 产品发行节奏将加速；同时考虑到公募REITs 在房地产企业存量资产上有较大可撬动投资价值的空间，预期后续有望迎来REITs 试点范围进一步向房地产企业长租公寓、物流地产等领域放开。关注REITs 发展对存量运营板块的估值重塑作用，建议关注产业地产、商业地产等存量资产成熟稳定、发行人（管理人）主体优质可靠的标的。建议关注万科A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团龙头股、越秀地产。
风险分析：租金定价风险，配租风险，保障性租赁住房概念股项目定性风险，人口流失风险，市场竞争风险，政策风险等。
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