事件
国家统计局发布2022 年1~7 月房地产开发投资和销售数据。
销售端：7 月商品房销售概念股降幅扩大，待观察后续政策及房企动作2022 年1~7 月，商品房销售龙头股面积累计同比-23.1%（1~6 月-22.2%），7 月单月-28.9%(6 月-18.3%)；1~7 月销售金额累计同比-28.8%（1~6月-28.9%），7 月单月-28.2%（6 月-20.8%）。其中，住宅销售金额累计同比-31.4%（1~6 月-31.8%）。价格维度概念股，2022 年1~7 月全国销售均价同比-7.44%（1~6 月-8.57%）；区域维度看，东部地区的销售均价仍居四大区域首位，达13733 元/方。往后看，2022 年8 月至今（截至8 月15 日）30 大中城市高频成交面积数据显示同比-24.9%，销售情况不容乐观。随着各大城市进入疫情常态化防控阶段，短期降幅波动走向仍需观察：①抑制行业信用风险蔓延的防范措施，如郑州100 亿元规模房地产纾困专项基金的实操步骤及各大AMC 机构参与房企主体纾困的具体落地；②货币政策工具箱概念股的“后手”，如降准降息等，在8 月15 日MLF 利率调降超出预期基础上，8 月LPR 下调可能性较大；③“因城施策”中基本面较好的强二线城市的政策放松空间。④房企“以价换量”力度，在“促回款、保交楼”压力下，房企极有可能结合实际情况开展优惠活动，如特价房、折扣和全民营销返佣等积极营销以提高去化率水平。
开竣工：新开工降幅扩大，竣工压力短期内难以明显改善2022 年1~7 月新开工同比-36.1%（1~6 月-34.4%），7 月单月-45.4%（6 月-45.1%）。从拿地向开工传导的角度而言，拿地-销售普遍存在2~3Q 的时滞。细分至城市层面，“土地供应两集中”对拿地的节奏已经产生明显扰动。考虑到当前宏观环境的不确定性提升，房企拿地态度将愈发谨慎。值得注意的是2022H1 新开工在拿地端滞后的情况下，也将相应出现波动，房企主动调整开工节奏的能力持续弱化。
实行“两集中”土拍的22 城中民企拿地意愿仍较弱，部分城市城投概念股等地方平台托底现象延续。平台获取项目较大概率将寻求品牌房企合作开发，也是导致项目开工速度放缓的因素之一。在当前房企普遍“以销定产”的思路下，推迟新开工以确保“保交付”也是新开工不振的重要因素之一。
1~7 月竣工面积同比-23.3%（1~6 月-21.5%），7 月单月-36.0%（6月-40.7%）。竣工指标依然受到近期银行断贷事件波及下行，该指标单月同比降幅稍有收窄，7 月以郑州为代表的多地地方政府持续跟进“保交楼”政策，如设立地产纾困基金等，但是恢复需继续观察措施落地情况，考虑到政策发力需要时间，预计8 月压力仍存。
投资端：开发投资单月同比降幅扩大，土地投资贡献持续减少2022 年1~7 月房地产开发投资完成额同比-6.4%（1~6 月-5.4%），7 月单月-12.3%（6 月-9.4%）。注意到，1~7 月土地成交建面同比- 48.1%（1~6 月-48.3%）。考虑到，集中供地的实施及“因城施策”
下分化，房企拿地策略维持保守，土地市场区域间热度分化更为明显，作为开发投资的主要组成部分，未来土地投资对开发投资的贡献存在继续弱化的可能；因此，尽管“保交楼”等一系列利好对建安投资有一定正面作用，但增量不足以对整体开发投资产生有力支撑，预计8 月开发投资额仍处于收窄探底阶段（已考虑“两集中”供地的节奏性）。
融资端：到位资金单月同比降幅扩大，各细分渠道单月同比皆负2022 年1~7 月到位资金同比-25.4%（1~6 月-25.3%），7 月单月-25.8%（6 月-23.6%）。结构上，7 月单月国内贷款（同比-36.8%）、自筹资金（同比-20.6%）、回款（首付+按揭）（同比-28.5%）【其中个人按揭（同比-22.6%）、首付款（同比-31.2%）】。从占比来看，销售回款仍为主要的资金来源渠道（7 月单月占比52.1%，1~7 月占比50.1%），各细分渠道单月同比皆负。居民总体按揭需求较上月有所弱化，从央行发布的7 月社会融资规模统计数据报告可以印证：7月居民贷款新增1217 亿元，同比少增2842 亿元；其中，新增居民短期贷款-269 亿元，同比少增354 亿元，新增居民中长期贷款1486亿元，同比少增2488 亿元。居民贷款增量大幅减少，原因或在于：
i）短期贷款方面，由于疫情再次反复、房贷和商业贷利率倒挂下居民大量还款导致新增贷款负增长；ii）中长期贷款方面，由于市场情绪低迷、防风险诉求提升和摩擦性失业问题未有明显好转，居民购房意愿降低、需求不振导致中长期贷款大幅放缓。向后看，在良性循环和因城施策政策引导下，在保障居民合理购房需求释放基础上，融资端有望得到缓慢修复。
投资建议
继“三条红线”后，“房地产贷款集中度管理”、“土地供应两集中”、“房地产税改革试点”等政策的出台，将供需两端双向约束。调控概念股主风向未变，“以稳为主”仍为主基调，政策大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看，2022 年下半年市场有望逐步企稳恢复，但行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆概念股之间的不协调仍存。建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科A、金地集团；（2）成长受益型：建发股份、华发股份、新城控股、滨江集团；（3）物管概念股优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、绿城服务、宝龙商业等。
风险提示
房地产调控政策放松不及预期，信用风险概念股蔓延，销售修复不及预期，资金概念股面大幅收紧等。
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