事项：
国家统计局公布2022 年1-7 月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额7.9 万亿元，同比降6.4%；新开工7.6 亿平米，同比降36.1%；竣工3.2 亿平米，同比降23.3%；土地购置面积4546 万平方米，同比降48.1%；土地成交价款2918 亿元，同比降43.0%；商品房销售龙头股面积7.8 亿平米，同比降23.1%；销售额7.6 万亿元，同比降28.8%；房企到位资金8.9 万亿元，同比降25.4%。
平安观点：
投资概念股持续下滑，实质改善尚需等待。7 月单月房地产投资同比降12.3%，降幅环比扩大2.9pct。资金压力犹大、销售修复仍需时日背景下，房企土地购置、建安支出仍然谨慎，近期个别行业事件进一步影响市场信心，7月土地成交价款同比降33.4%，累计施工面积同比降3.7%。分区域看，中部地区7 月单月地产投资降幅环比扩大9.1pct，高于其他三个区域。考虑上年基数持续降低，后续地产投资进一步下行空间有限、降幅或呈现收窄态势；但在销售复苏缓慢、房企资金压力犹存的背景下，投资（包括拿地、开工）实质性复苏仍需等待。
施工端延续疲软，关注“保交楼”进展。上年基数显著下滑背景下，7 月单月新开工仍同比降45.4%，连续四个月降幅超过40%，绝对值（9644万平米）创2009年11 月以来新低。考虑销售端去化压力仍大，叠加2021H2以来土地成交下滑影响可供开工货量，新开工的修复任重道远。竣工方面，7 月单月竣工同比降36.0%，降幅环比收窄4.7pct。7 月政治局会议强调“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”，预计后续地方政府将在“保交楼”中承担更多责任，通过牵头组织对接国央企、金融机构，帮助受困房企、项目盘活现金流，进而带动竣工端缓慢改善。
销售降幅扩大，修复进程或相对波折。随着销售淡季来临，叠加个别行业事件冲击，7 月单月全国商品房销售面积、销售额同比降28.9%、28.2%，降幅环比扩大10.6pct、7.4pct。分区域看，西部地区7 月销售面积同比降幅环比扩大15.1pct 至37.9%、表现最弱，中部同比降幅扩大13.6pct 至24.6%，东部扩大6.3pct 至26.6%，东北扩大2.8pct 至25.2%。随着基数回落（2021H1 同比增27.7%、H2 降14.9%），以及“稳市场”政策持续发力，下半年房地产有望温和修复、销售进一步下行空间有限，但考虑市场信心修复、各方担忧的消除需要时间，后续销售复苏仍充满波折，同时国民企、区域间楼市将延续分化。
资金端同步走弱，流动性压力犹大。7 月单月房企到位资金同比降25.8%，降幅环比扩大2.2pct，其中定金及预收款、个人按揭贷款分别同比降31.2%、22.6%，降幅环比扩大3.1pct、0.4pct，与7 月单月销售、居民新增中长期贷款走弱相印证。7 月国内贷款同比降36.8%、降幅亦环比扩大4.8pct。当前房企流动性压力犹大，8-12 月境内地产债到期1228 亿元，其中8 月到期330 亿元，为今年剩余月份到期压力最大月份。
投资建议：受销售淡季、个别行业事件、房企资金压力犹大等影响，7 月地产投资销售降幅环比6 月有所扩大，开工、竣工延续低迷，整体看行业仍处筑底阶段。7 月28 日政治局会议将“要稳定房地产市场”放在更靠前位置，凸显中央稳地产的决心，同时强调“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”。随着政策持续发力，预期稳定下房地产有望温和修复。基于此，判断下半年板块有望迎来政策宽松与销售复苏推动的基本面兑现行情，但楼市复苏高度及板块表现将弱于过往，房企间分化将进一步加剧。开发板块建议优选销售、投资占优，有望率先受益行业复苏的高信用企业，如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、金地集团概念股、滨江集团、越秀地产、绿城中国、天健集团等。物管板块建议优选关联房企风险可控、规模优势渐成、市场化能力突出的央国企及优质民企，如招商积余、保利物业、碧桂园服务概念股、新城悦服务、星盛商业等。产业链角度，房地产修复有望带来建材需求筑底改善，建议关注防水、管材、水泥行业龙头企业，如伟星新材、东方雨虹、科顺股份、海螺水泥。
风险提示：1）供给充足性降低风险：若地市持续遇冷，各房企概念股新增土储规模不足，将对后续货量供应产生负面影响，进而影响行业销售、开工、投资、竣工等。2）房企业绩承压风险：若楼市去化压力超出预期，销售大幅以价换量，将带来部分前期高价地减值、结算利润承压风险。3）政策呵护不及预期风险：若政策有效性不足，楼市调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。
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