8 月8 日以来，红土深圳安居REIT、华夏北京保障房龙头股REIT 及中金厦门安居REIT 公告基金份额认购倍数（剔除无效报价后网下发售份额倍数）分别高达133.03 倍、113.37 倍及108.96 倍。本周（2022 年8 月8 日至2022 年8 月12 日，下同）市场成交整体稳定，产品价格维持平稳。打新热当然有利于吸引更多优质基础设施资产挂牌，但长期而言也需留意REITs 市场交易活跃性和不同REITs 产品之间的差异。
打新火爆，需求高涨。继鹏华深圳能源龙头股REIT 发行上市后，新增保障性租赁住房概念股REIT 资产品类中，红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT 及中金厦门安居REIT 近日公告基金份额发售情况，剔除无效报价后网下发售份额倍数分别为133.03 倍、113.37 倍及108.96 倍（鹏华深圳能源REIT 认购倍数109.15），相较现存已上市REITs 产品，市场认购热情持续提升。我们认为，市场“打新”
热情不断上升，原因在于REITs 不仅是近期境内表现最佳的大类资产，当前存量REITs 整体的历史累计涨跌幅平均约为24.6%（按流通市值加权测算），单个产品价格变动最低也仅为跌2%。发行时相对刚性的现金分派率要求，在当前利率和信用环境之下越发具备吸引力。越来越丰富的资产品类和相对不足的新REITs 供给也使得新基金备受追捧。
二级市场成交平稳。本周各类已上市REITs 产品累计成交1.38 亿份，环比下降12%；累计成交金额达8.98 亿元，环比小幅收缩6%；区间累计换手率达3.8%，环比微降0.3 个百分点。分资产类别来看，本周产权类REITs 成交2.94 亿元，经营权类REITs 成交6.04 亿元。其中，仓储物流类REITs 成交1.27 亿元，园区基础设施类龙头股REITs 成交1.67 亿元，生态环保类REITs 成交0.82 亿元，能源基础设施REITs 成交1.30 亿元，交通基础设施类REITs 成交3.92 亿元。总体而言，REITs 二级市场交易远不如发行认购踊跃。
产品价格维持平稳。本周REITs 组合环比向下调整0.3%，其中产权类REITs环比小幅下行0.5%，经营权类REITs 环比持平。单个产品周度涨幅方面，沪杭甬REIT、鹏华深圳能源REIT 环比涨幅靠前，分别上涨0.8%、0.4%，红土盐田港REIT、建信中关村REIT、蛇口产园REIT 环比下行明显，分别下降1.6%、1.5%、0.9%。根据我们测算，截止2022 年8 月12 日，产权类、经营权类REITs产品2022 年综合预期现金分派率分别为3.16%、6.93%。其中，各产权类REITs产品预期分派率差异0.50%（环比收缩0.02 个百分点），分派率水平较为相近；各经营权类REITs 产品预期分派率差异5.17%（环比收缩0.07 个百分点），离散程度相对较大。
风险因素：局部疫情对REITs 底层资产的运营造成影响。部分REITs 实施租金概念股减免可能影响可分配金额的风险。
投资策略。已上市REITs 产品成交情况、价格水平均保持平稳，投资者对增量资产关注度持续提升，而目前REITs 资产品类概念股及供给规模仍然稀缺。整体而言，我们认为在REITs 的权益投资属性越发明显的今天，无论是参与二级市场交易还是“打新”，投资者都应该留意不同产品之间的差异。我们推荐沿着疫情影响之下现金分派稳定程度和存量流通份额稀缺性的主线，重点关注部分产权类REITs。
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