报告摘要：
7月销售大幅回落 ，存在季节性回落、6 月基数较高、7 月事件性冲击三方面原因。7 月销售金额9681 亿，环比-45.4%，单月同比-28.2%，降幅比6 月扩大7.4pct，1-7 月累计销售金额7.58 万亿，同比-28.8%，降幅比上月收窄0.1pct。全国商品房销售龙头股环比大幅回落，我们认为有三个方面原因：（1）7 月本身季节性回落（这个夏季高温天气更严峻）；（2）6 月存在受4-5 月疫情影响的积压供应和积压需求释放；（3）7 月发生停贷事件、房企债务概念股到期高峰之下更多房企违约或展期事件，造成部分购房者对期房购买信心减弱。我们在点评6 月房地产数据的时提出行业处于艰难、温和的复苏，基于上述三方面原因的理解，我们认为，7 月销售数据超预期回落不能理解为复苏节奏的中断，需求端政策宽松的大环境没有变，且有进一步宽信用加码的可能，同时供给端房企纾困迈入逐步落地的阶段，月初郑州公开发布暂定百亿规模的房地产纾困基金运作方案，近期市场再度传来由央行主管的中寨信用增进投资股份有限公司将为龙湖集团发行15 亿元中票进行担保，近期债券二级市场因情绪走弱而暴跌的房企包括金地、碧桂园、旭辉等示范性房企也有望受益。
受集中供地潮汐影响7 月土地成交同比大增。统计局口径7 月土地成交概念股价款875 亿元，环比+33.6%，单月同比-33.4%，降幅较上月收窄31.7pct，购置面积918 万方，环比-25.9%，单月同比-47.3%。7 月中指院300 城土地出让金3490 亿元，环比-12.2%，同比+61.4%，改善97.6pct。今年7 月环比降幅远低于去年的-65.3%（2021 年7 月没有集中供地，因此环比大幅下滑），也低于2020 年的-17.5%，我们在中期策略报告相对看好下半年土地端韧性，主要原因是房地产企业的产能特殊性，主要体现为有开发资质的企业和人力资源。
新开工、在施工面积、开发投资额，同比降幅较上月进一步走阔。7 月开发企业房屋新开工面积9644 万平，同比-45.4%，降幅比上月扩大0.3pct。7 月在施工面积85.92 亿平，同比-3.7%，降幅较6 月扩大0.9pct。新开工往往滞后于拿地4-6 个月，2021 年9 月-2022 年2月中指院300 城土地成交建面4.15 亿平，同比下降-31.5%，同时近期销售回落也使新开工意愿降温，综合导致近期新开工面积同比下行，进一步导致在施工面积同比下行。7 月商品房开发投资完成额1.11 万亿，环比-31.1%，单月同比-12.3%，降幅较上月走阔2.9pct，1-7 月累计投资完成额7.95 万亿，累计同比-6.4%，降幅比上月进一步扩大1.0pct；由于今年以来土地招拍挂成交面积同比降幅一直在-50%左右徘徊，压制土地购置费增速，同时今年以来施工面积和新开工面积同比不断下滑，带动施工投资同比下行。
定金预收款和银行按揭款随销售回落，中长居民贷高波动不及预期。7 月房企到位资金1.19万亿，环比-27.5%，单月同比-25.8%，降幅较上月扩大2.2pct，1-7 月累计到位资金8.88万亿，同比-25.4%，降幅比上月略微扩大0.1pct。
房价整体同比降幅进一步走阔，成交偏弱的二线和强三线城市宽松进一步落地。7 月70 个大中城市新建商品住宅销售价格环比-0.1%，同比-1.7%，降幅比上月扩大0.4pct。5 月之后，需求端政策宽松的边际力度有逐步减弱的趋势，我们反复提出，对于一些成交偏弱的二线和强三线城市的四限政策仍有进一步宽松空间，除一线城市外70 城房价指数整体同环比下降能为宽松提供市场依据。近期以来，我们看到苏州、无锡、惠州等地放宽认房认贷标准，济南调整住房公积金贷款政策，正好印证了我们的判断。这些高能级城市的宽松将为今年的金九银十乃至四季度销售营造良好的购房环境。
投资建议：7 月全国商品房销售概念股金额环比回落，其中有夏季高温季节性因素、6 月积压供应和需求释放因素、7 月停贷、房企概念股违约事件动摇购房信心的因素。在前期供给冲击、预期转弱的背景下，本轮房地产的复苏注定是艰难的，但仍应看到在除一线城市外70 城房价指数整体同环比下降的背景下，更多二三线城市概念股需求政策进一步宽松正在路上，同时随着8 月15 日MLF 和OMO 利率降低，房地产宽信用政策有望进一步加码。整体来看，在需求端持续宽松，供给端纾困逐步落地的背景下，行业beta 向上趋势不变，稳健绿档房企加速在融资、拿地、销售端不断集中，同时未来优质民企经营逐步回归常态，配置可适度下沉至腰部弹性标的，A 股建议关注保利发展概念股、招商蛇口概念股、滨江集团、金地集团、万科A；H 股建议关注中国海外发展、华润置地、龙湖集团、美的置业、旭辉控股集团。
风险提示：房价概念股过快反弹造成政策两难；国内新冠疫情反复。
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