市场表现：上周申 万房地产龙头股板块收于2997.74 点，累计上涨1.67%，同期上证综指龙头股累计上涨1.55%，深证成指累计上涨1.22%，沪深300 累计上涨0.82%；横向对比，板块表现位于中游。
公司动态：碧桂园完成配售8.7 亿股，净筹集27.9 亿港元，拟用于为现有境外债项龙头股进行再融资、一般营运资金及未来发展用途。7 月单月共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币301.1 亿元，归属公司股东权益的合同销售建筑面积约344 万平方米。
成交市场：8 月5 日-8 月11 日， 32 城新房成交面积329 万方，环比上周下降26.4%，同比下降32.4%，16 城二手房概念股成交面积160 万方，环比上周下降0.1%，同比上升17.3%。
库存供应：本周10 大城市待售面积为8691 万方，环比+0.4%，同比+10.4%，去化周期为13.7 月，与上周相比保持不变，相比去年+4.9。
土地市场：8 月1 日-8 月7 日，全国百城合计成交土地建面964 万方，环比-39.8%，同比+14.5%；楼面价6965 元/平，环比-19.9%，同比+51.2%；溢价率为4.04%，环比上周走阔0.8%，同比收窄11%。
重点事件点评：2022 年7 月房企新增融资整体上延续了今年以来低迷态势。新增融资总额为870.58 亿元（信用债+境外债+ABS+信托），环比下降3.77%，同比下降57.03%，降幅比上月扩大5.67pct。单月行业发债总额为796.38 亿元，环比基本持平，同比下降45.06%，降幅比上月扩大7.18pct。分企业性质来看，央企、国企和民营房企呈现冰火两重天，7 月央企、国企的发行信用债额度占总发行量的83.08%，混合制企业信用债发行占10.61%，民营企业债券发行量较小，仅占3.49%。8 月，仍是债务到期的高峰期，融创、雅居乐、绿地、宝龙等已经发生债务违约的企业需偿还的债务依然较多，仍有较大的债务偿还压力。
投资建议：本周央行发布7 月新增贷款数据，居民中长期贷款单月新增1486 亿元，同比-63%，降幅较6 月扩大43pct，1-7 月累计净增1.71 万亿，同比-55%，降幅较6 月扩大1pct。7 月居民中长期贷款下行，与商品房销售季节性回落、停贷事件冲击、短贷置换按揭等因素有关，三季度有望看到房地产宽信用进一步发力。今年5 月下调五年期LPR 15bp，长短期LPR 仍有75bp 利差（从2010 年至2019 年这一利差一直维持在50-65bp 之间，贯彻长效机制以来这一利差80-90bp），同时今年5 月央行宣布首套房lpr 可下浮20bp 之后，首套房和二套房贷利差达到80bp（自2019 年以来始终在60bp），再度下调五年期LPR 和降低二套房LPR 加点（支持改善型需求）政策有望出台。因城施策方面，近期上海“房地产交易中心涉税评估价”上涨，“三价就低”政策出现松动，广州市落户再放宽，有参保记录即可落户，长春出台购房补贴政策。房企纾困方面，江苏资产与中南集团共同设立规模20 亿元的发展基金，推动一系列重点合作事项落地见效。整体来看，在需求端持续宽松，供给端纾困逐步落地的背景下，行业beta 向上趋势不变，稳健绿档房企加速在融资、拿地龙头股、销售端不断集中，同时未来优质民企经营逐步回归常态，配置可适度下沉至腰部弹性标的，A股建议关注保利发展、招商蛇口概念股、滨江集团、金地集团、万科A；H 股建议关注中国海外发展、华润置地、龙湖集团、美的置业、旭辉控股集团。
风险提示：房价过快反弹造成政策两难；国内新冠疫情反复。
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