行业核心观点
保障性租赁住房REITs 具有收益稳定性与长期性，同时未来扩募空间大，有助于不动产运营类企业盘活资产。华夏北京保障房REIT 的基础设施项目具有区位优势，同时运营成熟，当前公募REITs 供给仍然较少，华夏北京保障房REIT 上市后具有溢价提升空间，建议积极关注。
投资要点：
北京市具有较强的经济与人口基础，叠加政策支持，推动保障性租赁住房概念股发展：北京市积极出台保障性租赁住房龙头股相关政策，计划在“十四五”期间争取建设筹集保障性租赁住房40万套（间），占新增住房供应总量的比例达到40%，其中2022 年预计筹集建设保障性租赁住房龙头股15 万套。在需求方面，北京市存在较大的住房保障需求。两个基础设施项目的最近一期租户候选人排队量显著超过供给量。
基金基本情况：华夏北京保障房REIT 采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，并持有基础设施资产支持证券的全部份额。专项计划以文龙家园项目、熙悦尚郡项目等优质保障性租赁住房基础设施项目为投资标的。华夏基金为基金管理人，北京保障房中心为原始权益人，募集的基金份额总额为5 亿份。
基础设施项目概念股基本情况：文龙家园概念股项目和熙悦尚郡项目分别位于北京市海淀区和朝阳区，产业配套成熟，项目建筑面积合计11.28 万平方米。截至2022 年3 月31 日，项目运营期限均超3年，两个项目的保障性租赁住房的出租率均在94%及以上，盈利与现金流保持稳定，运营成熟。
估值情况：根据戴德梁行出具的估值报告，截至2022 年3 月31日，2 个基础设施资产估值合计11.51 亿元，平均单价10,204元/平方米。根据募集说明书，2022 年9 月至12 月以及2023 年可供分配金额的数据分别是16,564,647.55 元和49,600,249.29元，净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产概念股评估净值，年化）分别为4.32%和4.31%，投资人净现金流分派率（预计年度可供分配金额/公募基金募集规模，年化）分别为3.96%和3.95%。
风险因素：出租率不及预期；租金概念股定价风险；人口流失等。
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