报告摘要：
市场表现：上周申万房地产龙头股板块收于 3015.81 点，累计下跌 2.60%，同期上证综指累计下跌0.67%，深证成指累计下跌2.42%，沪深300 累计下跌1.05%；横向对比，板块表现位于下游。
公司动态：中国海外发展发布2022 年中报，实现营业收入1037.9 亿元，同比-3.8%，核心归母净利润173.5 亿，同比-4.6%。
成交市场：8 月19 日-8 月25 日，32 城新房成交面积375 万方，环比+0.8%，同比-22.6%；16 城二手房成交面积158 万方，环比+1.0%，同比+23.9%。
库存供应：上周10 大城市待售面积为8730 万方，环比+0.2%，同比+10.8%，去化周期为13.8 月，环比增加0.1 月，相比去年同一日增加5.2 月。
土地市场：8 月15 日-8 月21 日，全国百城合计成交土地建面549 万方，环比+49.6%，同比+33.7%；楼面价2799 元/平，环比+0.4%，同比-46.8%；溢价率为3.9%，环比上周走阔1.9pct，同比收窄9.5pct。
重点事件点评：央行宣布不对称降息，1 年期LPR 下调5bp，5 年期LPR 下调15bp。本次降息将对金九银十乃至四季度销售起到积极促进作用。回顾2010 年以来降息后1 月的销售同比数据变化值（当月同比-上月同比）可以发现，在政策小周期内首次降息或间隔2 个月以上的降息动作会让同比改善10-20pct。
投资建议：上周央行不对称降息，5 年期LPR 下调15bp，总量方面宽信用加码，二套房利率破5；因城施策方面，上海非核心区限购出现松动，在临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税或社保满1 年即可购房；房企纾困方面，广西南宁设立首期规模30 亿元平稳房地产基金龙头股，湖北省资管概念股有限公司与浙商资管联合设立50 亿元纾困基金保障湖北交付问题。当下房地产行业政策正在打出一套需求端宽松+供给端纾困的组合拳。在全年销售负增预期之下，组合拳政策全年持续确定性强，行业beta 向上趋势不变。本周，中海、金地、滨江、建发等优质房企陆续发布中报，营收利润表现整体稳健，销售展现韧性，未来业绩确定性较强。
我们认为，规模绿档房企受益于产能出清背景下的行业集中度提升和盈利水平改善，同时未来优质混合制概念股和民企有望逐步实现信用修复和经营回归常态，配置可适度下沉至腰部弹性标的，A 股建议关注保利发展、招商蛇口、滨江集团、金地集团概念股、万科A；H 股建议关注中国海外发展、华润置地、龙湖集团、美的置业、旭辉控股集团。
风险提示：房价过快反弹造成政策两难；国内新冠疫情反复。
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