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房地产行业股票2023业绩分析:行业基本面开始呈底部回升态势,后续仍需政策持续催化

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      房地产行业2022 年业绩前瞻:地产板块业绩惨淡 房企结构分化加剧。预计22 年全年房企业绩大幅下行,惨淡中房企结构分化加剧。基本面方面,2022 年房地产行业基本面大幅下行,但考虑到供需两端政策放松不断推出,我们认为后续销售基本面将逐步修复,但同时考虑到本轮周期供需两端相对以往更弱,推动改善路径将呈现“L”型曲折性弱复苏走势。展望22 年板块业绩,根据目前已出业绩预告公司情况,判断22 年行业整体业绩仍显惨淡,比如阳光城、中南、蓝光继续亏损,金科、华侨城A 年度业绩首次亏损,招蛇(同比-63%~-56%)、新城(同比-95%~-70%)、陆家嘴(同比-78%~-70%)、保利(同比-33%)、华发(同比-20%)等。我们认为,综合考虑到:1)房企资金紧张及近期疫情反复影响竣工结算进度;2)年初以来降价促销当期现房结算影响利润率水平,同时存货减值压力较大等因素也会对业绩产生负面拖累;3)房企结算业绩基数普遍较高;4)预计房企毛利率已处低位。后续再下行空间已有限,我们预计22 年全年房地产板块业绩整体仍将承压,但企业之间业绩分化也将进一步加剧。
 
      22 年行业基本面呈底部弱复苏,后续供需两端政策均需更强发力。2022 年房地产行业基本面开始呈底部回升态势,后续仍需政策持续催化。1)销售方面:22 年50 强房企销售金额同比-40%,其中10-12 月单月同比分别为-34%/-33%/-30%,同比降幅持续收窄;我们认为一二线城市将进入政策销量共振,优质房企将进入长短期成长共振。2)拿地方面:22 年300 城住宅类土地成交面积累计同比-32%,其中10-12 月单月同比分别为+19%/-10%/-10%,23 年1 月同比-55%;3)开工方面:22 年房地产开工面积-39%。
 
      我们认为行业销售已然见底;受限于行业销售和融资修复晚于预期、以及出险房企数量已超52 家,这将限制后续房企的补库存能力,从而导致后续投资仍将处于弱改善状态,预计投资修复节奏也会慢于以往周期。整体而言,弱复苏环境也将创造更长的政策友好期,有利于房地产行业以及优质房企的健康稳定发展。
 
      根据结算节奏,我们预计主流公司2022 年度归母净利润情况如下:
 
      1) 增速在+10%以上的公司:新大正、招商积余、滨江集团;2) 增速在-5%~+10%的公司:万科A、建发股份;3) 增速在-5%~-25%的公司:华发股份、金地集团;4) 增速在-25%~-40%的公司:保利发展;
 
      5) 增速在-40%以下的公司:新城控股、招商蛇口。
 
      投资分析意见:地产板块业绩惨淡,房企结构分化加剧,维持“看好”评级。我们认为,我国房地产目前需求端呈现出超跌状态,供给端处于过度出清状态,预计随着供给缓慢修复,中期销售将向着需求中枢13.4 亿平逐步回归,但考虑到短期供需双弱,短期销售仍将呈现“L”型总量弱复苏、但结构强弹性,格局优化下优质房企成长空间打开,并将同时受益于政策放松和格局优化双重利好,充分享受估值驱动、成长驱动双重红利。我们维持房地产板块“看好”评级,推荐:A 股:保利发展、滨江集团、建发股份、华发股份、招商蛇口、金地集团、新城控股、中国建筑、万科A,建议关注:栖霞建设、陆家嘴;H 股:
 
      华润置地、中海外发展、建发国际、龙湖集团、碧桂园,建议关注:越秀地产、绿城中国、新城发展;并维持物业管理板块“看好”评级,推荐:中海物业、保利物业、华润万象、新大正、碧桂园服务、旭辉永升服务、新城悦、宝龙商业,建议关注:招商积余、万物云。
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