房地产行业2022 年业绩前瞻：地产板块业绩惨淡 房企结构分化加剧。预计22 年全年房企业绩大幅下行，惨淡中房企结构分化加剧。基本面方面，2022 年房地产行业基本面大幅下行，但考虑到供需两端政策放松不断推出，我们认为后续销售基本面将逐步修复，但同时考虑到本轮周期供需两端相对以往更弱，推动改善路径将呈现“L”型曲折性弱复苏走势。展望22 年板块业绩，根据目前已出业绩预告公司情况，判断22 年行业整体业绩仍显惨淡，比如阳光城、中南、蓝光继续亏损，金科、华侨城A 年度业绩首次亏损，招蛇（同比-63%~-56%）、新城（同比-95%~-70%）、陆家嘴（同比-78%~-70%）、保利（同比-33%）、华发（同比-20%）等。我们认为，综合考虑到：1）房企资金紧张及近期疫情反复影响竣工结算进度；2）年初以来降价促销当期现房结算影响利润率水平，同时存货减值压力较大等因素也会对业绩产生负面拖累；3）房企结算业绩基数普遍较高；4）预计房企毛利率已处低位。后续再下行空间已有限，我们预计22 年全年房地产板块业绩整体仍将承压，但企业之间业绩分化也将进一步加剧。
22 年行业基本面呈底部弱复苏，后续供需两端政策均需更强发力。2022 年房地产行业基本面开始呈底部回升态势，后续仍需政策持续催化。1）销售方面：22 年50 强房企销售金额同比-40%，其中10-12 月单月同比分别为-34%/-33%/-30%，同比降幅持续收窄；我们认为一二线城市将进入政策销量共振，优质房企将进入长短期成长共振。2）拿地方面：22 年300 城住宅类土地成交面积累计同比-32%，其中10-12 月单月同比分别为+19%/-10%/-10%，23 年1 月同比-55%；3）开工方面：22 年房地产开工面积-39%。
我们认为行业销售已然见底；受限于行业销售和融资修复晚于预期、以及出险房企数量已超52 家，这将限制后续房企的补库存能力，从而导致后续投资仍将处于弱改善状态，预计投资修复节奏也会慢于以往周期。整体而言，弱复苏环境也将创造更长的政策友好期，有利于房地产行业以及优质房企的健康稳定发展。
根据结算节奏，我们预计主流公司2022 年度归母净利润情况如下：
1） 增速在+10%以上的公司：新大正、招商积余、滨江集团；2） 增速在-5%~+10%的公司：万科A、建发股份；3） 增速在-5%~-25%的公司：华发股份、金地集团；4） 增速在-25%~-40%的公司：保利发展；
5） 增速在-40%以下的公司：新城控股、招商蛇口。
投资分析意见：地产板块业绩惨淡，房企结构分化加剧，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产目前需求端呈现出超跌状态，供给端处于过度出清状态，预计随着供给缓慢修复，中期销售将向着需求中枢13.4 亿平逐步回归，但考虑到短期供需双弱，短期销售仍将呈现“L”型总量弱复苏、但结构强弹性，格局优化下优质房企成长空间打开，并将同时受益于政策放松和格局优化双重利好，充分享受估值驱动、成长驱动双重红利。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：保利发展、滨江集团、建发股份、华发股份、招商蛇口、金地集团、新城控股、中国建筑、万科A，建议关注：栖霞建设、陆家嘴；H 股：
华润置地、中海外发展、建发国际、龙湖集团、碧桂园，建议关注：越秀地产、绿城中国、新城发展；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：中海物业、保利物业、华润万象、新大正、碧桂园服务、旭辉永升服务、新城悦、宝龙商业，建议关注：招商积余、万物云。