房地产投资专题报告:市场与政策周期叠加下的土地市场

在土地市场上,土地的供应由政府规划审批,受中央及地方政策的引导。近年来,城市建设用地增速放缓,供应紧张。以北京为代表的大城市,为了缓解人口就业压力、改善生活质量,亟需向外拓展城市边界。与国外的大城市普遍采取建立卫星城的做法不同,由于存在交通不够便捷、生活便利程度低、缺乏良好的就业机会、户籍流动不自由等多方面的原因,目前看来建立卫星城的做法并不可行。而随着如高架、地铁等交通设施的完善,就业机会的增加,以及配套设施的建设,大城市郊区化是更加可行的路径。 农村土地流转政策的出台,加速了农村土地规模经营的进程。与之呼应的农村宅基地流转,可以提高农村土地的使用效率,并且能够在未来一段时期增加城市建设用地的供应,缓解供地紧张的局面。

    根据土地性质的不同,土地市场又可以分成住宅及商业土地市场和工业土地市场,它们的需求分别来自房地产开发企业和工业企业。房企的资金链和库存量是影响住宅及商业土地需求的两个重要因素,而工业企业的利润是影响工业扩张和工业用地需求的重要因素。

    在工业土地市场上,土地价格的影响因素是工业扩张的速度,地价与投资增速的走势一致,但具有时滞性。在住宅及商业土地市场上,房价与地价在走势上表现出良好的一致性,房价比地价领先上涨,这是因为房企愿意接受的地价与未来房价预期相一致。当市场景气时,房价上涨推动地价上涨,政府推地的积极性提高,同时开发商拿地意愿增强,则土地成交上涨;反之,则土地成交惨淡。

    就目前的土地市场而言,除商业用地之外,住宅用地和工业用地同比都是负增长,但商业用地占全部土地面积的比例很小。这说明从整体上看,当前的土地市场仍不景气,暂时还未出现回暖的征兆。