ABS专题报告:看现有框架下类REITs如何起舞,如何进行避/节税的交易结构设计

相较于标准债券,REITs融资方式可降低企业财务杠杆,改善财务报表,增强资产流动性,实现商业地产轻资产运营。

    不动产持有人出售资产的内生需求不足及高税负是制约国内标准化REITs发展的主要因素,类REITs债权属性重,避税设计成重点。

    类REITs交易结构设计主要规避不动产转让产生的土地增值税、契税,降低不动产运营中的企业所得税,如何避免视不动产单一是否存在于项目公司及项目公司是否存在存量债务,无不满足上述条件,需要进行构建形成可避/节税的基础资产。

    无论何种设计,类REITs的偿债来源均为不动产运营净收入、处置收入及原始权益人提供的外部支持,保障措施有整体回租、设置保证金账户、运营净收入+处置收入对各档投资者本息的超额覆盖,并视超额覆盖程度确定发行证券的级别。