房地产营业税怎么算

房地产企业在房产销售阶段主要需缴纳出售、出租土地使用权和不动产的营业税；附属物业管理机构对外提供物业管理服务的营业税及城建税、营业税教育费附加；转让房地产土地增值税；取得印花税应税凭证应缴纳的印花税；营业税销售的企业所得税以及依中国税法应当征收的其他税。

1．营业税房地产开发企业以房地产开发经营为其主营业务，销售不动产和转让土地使用权是其收入的主要来源。（1）征税范围。①转让土地使用权是指土地使用者转让土地使用权的行为。土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。②销售不动产征税范围包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。建筑物、构筑物是指通过建筑、安装和工程作业等生产方式形成的建筑产品。包括：● 房屋：住房、厂房、办公楼、仓库、学校、商业用房等。● 烟囱、铁路、窑炉、公路、港口、灌渠、堤坝、水库、井等。● 设备安装工程（不包括机械设备本身）：支柱、水塔、水池、设备基础、操作平台、各种设备的砌筑结构工程、金属结构工程。营业税其他土地附着物，是指除建筑物、构筑物以外的其他附着于土地的不动产，如树木、庄稼、花草等。③其他属于房地产业营业税的征税范围。● 有偿转让建筑物的有限产权或永久使用权的行为。● 单位将不动产无偿赠予他人的行为。● 以提供资金的方式，与提供土地使用权的他人（以下简称出地方）共同立项建造不动产，并与出地方按一定方式进行利益分配，取得收入或取得、分得的不动产所占土地使用权的行为。● 投资者在办理不动产建设立项后，又接受他人投资参与不动产建设，并与他人共同分配不动产的行为。● 在房地产开发过程中，营业税投资者在工程完工前，将自身全部的权利、义务有偿转让给他人的行为。● 接受他人委托代建不动产，但以自己的名义办理工程项目立项，不动产建成后将不动产交给委托方的行为。● 房地产开发企业以集资建房名义将不动产所有权转让给出资人的行为。● 土地使用者之间相互交换土地使用权的行为。● 不动产产权人之间相互交换不动产所有权的行为。