德国房地产2022年市场现状

德国房地产市场保持长期稳定，避免了宏观经济失衡。德国房地产2022年市场现状住房问题关系民生福祉，关系宏观经济。德国房地产1990—2007年，德国房价总涨幅仅为17.3%，德国房地产年均涨幅仅为0.9%。德国房地产这与同期英国、西班牙和美国等国房地产市场快速泡沫化形成了鲜明对比，德国房地产后者的涨幅分别高达317.4%、212.8%和128.7%。得益于此，德国维持了房地产、金融与实体经济的良性循环，避免了房地产泡沫破灭带来的金融危机。审慎的住房金融制度、货币的“大稳定”、德国房地产发达的租房市场共同支撑了德国住房市场的“大稳定”。审慎的住房金融制度使住房金融市场保持稳定，避免了信贷泡沫。1980—2007年，德国住房贷款平均增速仅为3.5%，1990—2007年和2000—2007年，平均增速更是只有1.5%和0.9%。德国住房金融制度的审慎性集中体现为固定利率占主导、基于MLV的抵押物价值评估、贷款价值比低且以MLV为基准计算贷款价值比、再融资以不出表的潘德布雷夫抵押债券（MortgagePfandbrief）模式为主。德国房地产以固定利率为主导较好地隔离了货币政策变动对房地产市场的扰动。基于MLV方法进行抵押物价值评估、审慎的再融资制度设计、低贷款价值比以及以MLV为基准计算贷款价值比有效地避免了金融和房地产市场顺周期性叠加，避免了房价上涨与房贷扩张的螺旋式循环。2010年以来，尽管德国房价特别是德国一线城市的房价出现了较快上涨，但主要不是金融因素使然，德国房地产其居民住房贷款与GDP之比以及居民部门杠杆率维持平稳，这与近年来中国和国际金融危机前美国和英国居民部门债务攀升导致房价快速上涨不同。

德国银行体系系统性风险相对较低。银行不良贷款率相对较低，并未发生全行业信贷紧缩和系统性银行业危机。这与德国住房市场稳定、银行利润导向度低和三支柱银行框架相关。德国房地产住房贷款占德国银行业的非金融部门贷款比重超过50%，住房市场稳定确保了银行基础资产质量。尽管大银行利润导向度高、扩张动力强，但大量德国房地产低利润导向度银行的存在使德国银行业的扩张保持在相对较低水平，从而避免了信贷泡沫。三支柱银行框架则通过多样性给德国银行体系带来了稳定性。德国房地产尽管在全国乃至全球运营的大银行和州立银行在国际金融危机中遭受重创，严格遵循区域经营原则且经营审慎的储蓄银行和信用社却发挥了稳定器作用，确保了德国银行体系的整体稳定。

当然，德国金融的“大稳定”，也离不开实体经济层面的因素。金融是实体经济的镜像反映。一旦实体经济不能保持足够的韧性，就不可能长期保持金融稳定。德国实体经济的韧性是多种因素综合作用的结果，其中富有德国特色的劳动力市场制度尤其值得一提。比如，德国的缩时工作制（Kurzarbeit）使德国企业在政府补贴支持下，在经济低迷期不是解雇员工而是培训员工。这既避免了大量失业和大规模个人债务违约，减少了经济冲击从实体经济向金融体系的传染，还避免了在经济反弹时投入额外的时间和精力去重新招募和培训员工，有利于在国际竞争中抢占先机。有观点认为，2008年国际金融危机后德国企业之所以能够抢占美国企业在亚洲的市场份额，缩时工作制是一个重要原因（Foroohar，2020）。