资产融资主要策略分析

信贷资金可用于购买各式各样的现存资产。理论上，艺术品的价格可能被信贷泡沫推升，因其资产融资价值仅仅取决于主观审美偏好。1638年荷兰爆发郁金香泡沫，资产融资直接原因就是郁金香球茎外形漂亮，备受追捧。一些非房地产商业融资集中于其他现存资产。例如，不少私募股权收购项目本质上是为了提高现有公司的杠杆水平，资产融资在不必增加投资的情况下承担更高风险，以期提升潜在收益。但是，以现存资产为抵押的信贷业务绝大多数为房地产抵押贷款。

在多数发达经济体中，大部分银行信贷均以现存房地产为抵押。越来越多的新兴市场经济体也呈现这种趋势。这种现象并非长期存在。霍尔达、资产融资舒拉里克和泰勒的研究表明，发达经济体的银行业务在过去45年中发生重大变化。1928—1970年，房地产信贷占全部银行信贷的比例由30%逐步上升至35%。到2007年，这一比例接近60%，而其余40%的银行信贷中也有相当一部分可能是为商业房地产融资的。[插图]正如霍尔达、舒拉里克和泰勒所述：在1928年和1970年，大多数银行的核心业务是向公司发放非抵押贷款，鲜有例外。资产融资及至2007年，许多国家的银行业务转型为房地产贷款……标准教科书中描述的金融部门职能通常是在家庭部门储蓄与企业部门生产性投资之间提供中介服务。然而，这类传统业务在当今银行业务中的份额微不足道。虽有部分房地产信贷用于支持新建房地产投资（包括住房和商业地产），但绝大多数房地产信贷被用于购买现存房地产资产，即家庭用贷款购置存量住房；公司和机构投资者贷款投资现有商业地产。例如2000—2007年，英国出现的抵押信贷繁荣和房价上涨主要集中于现存房地产，新建房地产投资仅出现小幅增加（这与美国佛罗里达州、西班牙、爱尔兰的房地产建设热潮有所不同）。