银行改革如何助推楼市？资本充足率是关键

银行改革与房地产市场的扩张。统计资料显示，1998年之后，我国的房地产开发贷款和住房抵押贷款都以超常规的速度增长，房地产开发贷款的年平均增长速度超过25%，而住房抵押贷款的增长速度则超过50%。从需求的角度看，我国房地产金融的超常规增长是因为住房制度改革导致的（1998年之前的住房制度是以实物分配为主的高度福利化的制度，1998年以后实现市场化改革），但从资金供给的角度看，银行改革使银行更加注重住房抵押贷款业务。

 

银行重视住房按揭贷款的原因在于银行监管制度的变化。2001年之后，我国政府对商业银行改革的思路逐渐明确，在监管的理念上开始按照国际标准办事。2004年之后，我国的银行业开始实施资本充足率管理，而此时，我国银行业的资本充足率普遍不足8%的要求。以占市场份额最大的中国工商银行为例，2003年底的资本充足率只有5.52%，而不良资产的比率却达到21.24%。在资本充足率的约束下，商业银行一边通过各种方式补充资本金，一边调整自己的业务结构，尽可能地扩大低风险的业务。

 

对于银行而言，低风险的业务主要有两类，一类是政府债券，另外一类就是住房抵押贷款，见表1-7。我国目前的债券市场容量还十分有限，银行还不可能通过大规模地增加持有债券数量的方式完成自己的业务结构调整。在此背景下，几乎所有的银行都将房地产抵押贷款作为业务调整的战略重点来发展。

 

商业银行垂涎于住房抵押贷款的另外一个重要原因是我国利率市场化的不成熟。一般而言，低风险的贷款，利率也应该较低，这样才符合风险与收益对等的原则。因此，在利率市场化的情况下，住房按揭贷款的风险比其他贷款的风险小，它的贷款利率应该比其他贷款低。在美国等利率市场化程度高的国家，住房按揭贷款的利率比公司贷款的利率要低很多，有的住房按揭贷款的利率只有公司贷款利率的一半。在另外一些国家，利率市场化程度不高，但政府强行规定按揭贷款的利率比公司业务贷款低。而我国的住房按揭贷款与公司贷款的利率基本相同，收益与风险脱节，使住房抵押贷款市场出现了恶性竞争局面。在利率市场化还不能起作用的情况下，银行必然以放松对开发商的贷款条件为代价取得住房按揭业务，这是房地产金融风险的制度性原因。