保利地产2018年中报点评:业绩平稳前行,销售高速领跑

公司2018年上半年实现营收595亿元,同比增长9.3%,归属上市公司股东净利65.05亿元,同比增长15.1%,EPS0.55元;

    业绩表现平稳,销售维持高增长上半年公司净利增速高于营收主要原因:1、报告期结算毛利率提升:随着近两年行业回暖期成交项目陆续结转,报告期地产结算毛利率同比扩大5.63个个百分点至35.27%;2、合作项目步入结算,投资收益增加;上半年投资收益同比增长66.7%,占净利润比重同比扩大2.2个百分点至10.1%。

    结算权益方面,报告期公司少数股东损益占净利比重同比扩大9个百分点至30.1%,上半年公司结转项目权益比例有所下降,主要原因或在于结转项目多为2015年底至2016年上半年获取,而公司2016年拿地权益比例较2015年下降了3.6个百分点(建面口径)。展望全年,虽然结转权益比例或趋于下降,但在毛利率回升和较高的预收账款保障度前提下,我们认为全年业绩仍有望保持较快增长。管控方面,上半年公司销售管理费用率1.41%,同比收窄0.33个百分点,公司管控效率继续保持在行业前列。

    销售方面,公司1-7月实现销售额2392亿元,同比增长46.6%,7月单月销售额239亿元,同比增长44.2%。今年以来公司保持积极的推盘策略,上半年累计新推2170亿元,同比增长60%,6月新推盘去化率仍维持在73%的高位。展望下半年,公司可售货值仍充裕,叠加当前较高的去化率水平,全年有望向4000亿元销售大关发起冲击。

    拿地相对积极,杠杆率稳中有升

    上半年公司仍延续了相对积极的土地投资力度,报告期新增项目建面1510万平、总地价1072亿元,占同期销售面积、销售额比重分别为104%、49.8%,其中拿地金额占销售额比重同比扩大7.2个百分点。从拿地结构来看,上半年公司在城市布局上稳步下沉,三四线占拓展面积比重同比提升了25个百分点至50%。从拿地方式来看,公司加大了外延拓展力度,上半年并购、合作等方式新增项目占比达到64%,高于17年全年48%的占比。

    由于公司拿地相对进取,上半年公司杠杆率稳中有升,18年中期末净负债率为93%,较17年末扩大7个百分点。资金方面,公司仍保持了业内相对较高的回款率和较低的融资成本,上半年销售回款率为78.9%(同比下降3.5个百分点)、综合融资成本为4.86%(较17年末上升0.04个百分点);融资渠道方面,公司以银行借款为主,截至上半年末,银行借款占债务比重超71%,直接债务融资占比约14%。

    激励机制升级,两翼业务蓬勃发展

    2017年12月公司董事会通过项目跟投机制,与股权激励配合,补充和完善了公司的激励机制体系。从跟投资金上限来看,10%的项目资金峰值跟投上限处于国企最高水平之一,表明公司在激励机制安排上一直走在国资前列。随着跟投机制的实行,公司员工自上而下的利益将与公司有效绑定,提升公司运营和开发效率,为未来公司成长再添动力。

    此外,公司强化了对两翼业务市场化拓展的考核力度,助推两翼业务蓬勃发展。上半年在社区消费服务板块,公司取得较大突破:一方面战略整合保利投顾与合富辉煌,共同打造国内销售代理行业领航者;另一方面保利物业收购湖南天创物业,加大业务外拓力度,上半年新增外拓合同面积2632万平,累计外拓合同面积占比30%。

    盈利预测及投资评级

    我们预计公司18、19年EPS为1.7、2.17元,对应当前PE为6.8、5.3x,维持“买入”评级。

    风险提示事件:公司业绩增长不及预期、由于调控深化致销售不达预期等。