房地产市场内容现状分析

房地产受到供需两端的双重挤压。从需求端看，政策是需求的领先变量，房住不炒的政策调子没有变，房地产市场未来也不太可能变，调控之下需求很难有起色。政策不松，需求承压。房地产市场比如从2017年3月至2018年8月这一年半时间里，一线城市销售额持续负增长，其中北京降幅高达39%、房地产市场上海降幅为26%。三四线城市过去一年受一二线需求外溢带动，销售回暖，这个趋势基本也到头了。再从供给端来看，房地产企业融资压力越来越大。房地产企业主要融资渠道还是银行，而银行表内外融资都在压缩。表内因为非标转标，信贷额度吃紧，截至2019年年末，房地产企业贷款增速已经连续17个月负增长。表外则受到资管新规的影响，很多通道业务没法做了。房地产市场再加上债券发行、资本市场再融资难度加大，房地产企业的体外融资可谓腹背受敌。所以房地产企业只能越来越依赖销售回款为主的其他资金，销售回款的占比高达52.3%。最近我们接触了一些知名的房地产企业，现金流都非常紧张，有的加快周转回收资金，有的频发私募产品进行融资。比如某企业拟募资5.5亿元，愿意付出的融资成本竟然高达13%，而2017年时的代价仅8%左右。

土地市场是一个先导信号。按照2018年年底时的数据，土地市场也开始降温，甚至房地产市场多个热点城市出现土地流拍的现象。首先，土地出让金三年以来首次出现同比增速由正转负。房地产市场40个典型城市土地成交建筑面积环比减少22%，年初累计土地出让金收入同比减少0.5%。其次，土地出让均价连续7个月同比下跌。10月40个典型城市土地成交均价同比下跌24%。土地成交溢价率持续下降，再创2012年以来新低。比如，一线城市已经成交的150宗住宅土地平均溢价率只有7.64%，而在2016年和2017年分别是17%和67%。