地产股为何成投资首选？四大股市历史给出答案

主要行业的投资机会分析，从上述分析我们可以看出，首选的行业就是房地产业，其次是航空及其他服务业，因为人民币的升值使航空业中的飞机租赁成本大幅度下降，盈利会上升。这里，我着重分析人民币升值对地产行业估值的影响。

 

人民币升值是国际资本流向我国的结果和原因，当资本向一个国家或地区积聚时，必然会导致该国家和地区的物价上升。在我国经济已经高度国际化的背景下，可贸易商品的价格已经由国际市场决定，因此，当前我国的货币过多只反映到不可贸易的商品上和股票市场上。不可贸易的商品最主要的有两类：一类是不动产，即土地和房产；二是劳动力。在我国，劳动力几乎是可以无限供给的资源，劳动力的价格上涨受到了约束，不动产价格和股票价格的上涨成为我国在货币供给过度的情况下的最主要特征。

 

日本股市在20世纪的大牛市中，表现最抢眼的同样是金融、地产类公司。在过去的两年中，日本股市重拾升势，值得关注的板块仍属于经历十余年休息之后准备再展身手的金融、地产等行业。我国香港股市和我国台湾股市中地产类股票都曾经独领风骚。而过去10年中，美国股市中表现最抢眼的股票是房屋建造类股（即房地产类公司股票），在低利率、税务优惠与建筑材料价格调高的荣景下，该类股票高涨近6倍。

 

在流动性过剩的情况下，老百姓倾向于购买不动产与东方文化和消费偏好有直接关系。在儒家文化的影响下，东南亚的日本、韩国等国家和我国香港、台湾等地区的国民有强烈的“家”意识，而住房是“家”的有形载体，因此，这些国家和地区的老百姓普遍有购买不动产的偏好，这种偏好和这些国家及地区的高储蓄率是一脉相承的。在政府的住房保障制度不健全的情况下，购买不动产的偏好被进一步强化，住房几乎吸收了全社会的所有财富，换句话说，房地产行业几乎掠夺了国民的所有财富（我一直建议我国应该像抓计划生育一样来抓住房市场的工作，否则，房地产市场的发展会使一般老百姓买房越来越难）。

 

我国的经济高速增长、人口的城市化、住房制度改革和住房保障制度的缺乏以及汇率的改革等因素交织在一起，房地产行业成为我国社会财富的再分配场所。毫无疑问，地产类公司是当前最赚钱的行业，在未来的相当长的时间里很可能还是最赚钱的行业，地产类上市公司的股票一定会演绎出比上述四个国家股票市场地产类股票更精彩的财富故事。万科已经充分展示了地产类公司的魅力，该公司的股票在2001年至2005年熊市期间上涨了数倍。我相信，未来的5至10年中，我国的上市公司中还会有比万科更优秀的房地产类公司出现。

 

但需要注意的是，并不是所有的房地产类公司的股票都值得投资，更不是所有的房地产类公司的股票都需要价值重估。我认为，有两类地产类公司最值得关注：一是拥有大量存量土地或房产的公司，二是在房地产行业有丰富阅历和经验的公司。对第一类公司进行价值重估的依据是存量资产的价格上涨，而第二类公司的价值重估的依据是它的创造价值的能力。在第二类公司中，万科是一个典型的代表，但我并不认为万科的股价存在较大的重估空间，真正值得关注的是那些最近两年借壳上市的老牌地产类公司的股票，这些公司拥有和万科一样的经验和能力，而它们的市值只是万科的十分之一或更少，它们是五年前的万科，未来有较大的升值空间。也有不少所谓的房地产类公司，而实际只是拥有一两块土地而已，并不拥有持续从事房地产开发的能力，这些公司不存在价值重估的问题。