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物管行业股票2023业绩分析:新房成交季节性回落,二手成交延续上升趋势

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      房地产及物管行业23年第15周周报:居民需求明显修复 政策环境持续改善
 
      本周政策情况:推动房地产业向新发展模式平稳过渡,杭州限购放松。
 
      央行货币政策委员会23Q1 例会指出,有效防范化解优质头部房企风险,因城施策支持刚性和改善性住房需求,推动房地产业向新发展模式平稳过渡。地方层面,本周杭州限购放松,合肥等地公积金放松。
 
      本周基本面情况:新房成交季节性边际回落,二手成交延续上升趋势。
 
      本周59 城新房环比下降6.1%,但同比仍上升24.0%;一线、二线、三四线分别同比上行100.3%、21.0%、9.6%,一线高增主要由于上海、广州受疫情影响22 年同期基数较低;分城市来看,一线深圳、广州维持环比上行,二线分化较明显,南京、合肥、西安、成都等表现较好。
 
      本周13 城二手房环比上升22.0%,同比上升57.8%,延续上升趋势。
 
      推盘方面,11 城单周商品房推盘面积环比+20.3%,同比-22.0%,23年4 月前13 天推盘面积同比-33.7%。本周11 城商品房批售比(移动平均3 个月)为0.92,环比持平,去化周期23.24 个月,边际上行。
 
      本周土地情况:土地成交边际下行,绝对规模仍处低位。23 年第15周商住土地成交面积环比下降75.9%,出让金环比下降79.7%,溢价率为5.9%,环比上升0.3pct,近期土地市场溢价率有回升趋势。23年前15 周(2022.12.26-2023.4.9),商住土地累计成交面积同比下降14.1%,出让金同比下降3.9%,其中一线、三线商住土地累计出让金同比分别下降34.5%、11.7%,二线累计同比上升14.1%。
 
      开发板块观点:居民需求明显修复,政策环境持续改善。本周重点城市新房及二手房成交规模环比继续下降,但同比仍高于22 年同期,4月前13 天成交同比增长24%。从居民贷款变动情况来看,3 月居民中长期贷款净增6348 亿元,是22 年月均净增规模的1.77 倍,春节后显著提升到访去化水平在3 月数据中集中体现,后续或随着到访及成交回落。本周住建部部长倪虹表示房地产行业企业要充分发挥国民经济“顶梁柱”“压舱石”作用,自觉担当稳定宏观经济大盘使命责任,央行货币政策委员会则表示要有效防范化解优质头部房企风险,因城施策支持刚性和改善性住房需求。地方层面杭州部分区域放松限购及落户标准,中央及地方层面政策表态及环境均持续改善,推动行业基本面企修复,建议关注板块及优质房企的投资机会。
 
      本周物业观点:板块低位震荡,龙头民企有所反弹。本周恒生指数+0.5%,物业板块平均+2.4%,其中央国企龙头上升3.3%,民企龙头上升6.5%,物业板块整体动态PE10.9x,处于20 年以来4%分位。
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