房地产行业2013年投资策略:从繁荣期到良性过渡期

支持房地产行业长期繁荣的若干因素正在面临拐点。中国的住房自有率从2005年的41%提升到2010年的48%,逐渐接近53%的稳定态;城镇人均住宅建筑面积超过32平米,接近稳定态;居住在1990年以前建设房屋中的家庭占比从2005年的33%下降到201 0年20%,旧房拆迁的速度可能减慢;2010年全国人口的总和牛育率1 .18,社会逐渐走向重度老龄化。

    房地产行业正在告别20多年的繁荣期,进入过渡期。我们测算,十二五、十三五、十四五期间的年均商品住宅潜在需求分别为13.8亿平米、12.1亿平米和10.1亿平米。当前商品住宅需求虽然还未达到市场需要,新开工规模却已经超过了内生需求。

    因此,我们判断中国房地产周期已经越过长周期的第一个临界点,从繁荣期进入过渡期。

    在过渡期,我们认为周期性政策将保持平稳,而制度改革则将继续推进。我们认为,政府会坚持房地产调控政策不动摇,限购放丌可能性不大,按揭贷款加权平均利率不会大幅下降。在市场平稳的情况下,2013年房地产行业制度性改革,尤其是房地产交易税和公积金制度改革或将继续推进。

    良性过渡期的重要基本面特征就是开发投资增长乏力和价稳量增。由于新开工面积高于住宅港在需求,而潜在需求又大于实际销售面积,价稳量增和开发投资乏力可能会长期存在。我们判断201 3年商品房销售面积、商品房销售额和房地产开发投资将分别同比增长11%、12%和16%。

    风险提示:周期性调控政策放开,尤其是限购放开,使良性过渡期转为恶性过渡期的风险;由于限制股权融资,A股地产股被边缘化的风险。

    投资策略:弱水三千,只取一瓢。我们认为,行业价稳量增,政策平稳和估值低有利于地产股表现。但是,这种价稳量增,也意味着行业的过渡期逐渐来临。我们建议投资者把握规模至上,一线城市可持续发展,流程控制和融资成本优势兼备的三项原则,精选个股,力求既避免长期风险,又把握短期机会。