金融地产研究部三循环周报:金融地产全面上扬,关注租赁蓝海市场
租购并举是房地产长效机制中关键一环,我们认为2018年租赁市场的发展将进一步提速。十九大会议指出,房子是用来住的,不是用来炒的,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。中央经济工作会议指出,要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。从政策端我国通过开展租售同权、培育规模化租赁企业、推进REITS等金融创新、探索农村集体建设用地租赁试点等多渠道并行推进。
长租公寓是否能挣钱、何时才能贡献业绩是目前市场上存在争议较多的点。因此我们搭建了长租公寓现金流模型,从量化的角度测算开发商的回报率。在系列关键假设下,我们的模型结果显示,在无退出机制下长租公寓前十年期的IRR 仅为2.5%。但如果拉长时间看,二十年期IRR 为11.2%,由此可见在控制项目获取的成本并保证租金增长率的情况下,长租公寓长期的回报率其实并不低(未计入资本增值收益)。
从另一方面看,我们认为房地产资产证券化的发展是政策引导的大方向,REITs 与不动产基金的发展将大幅改善开发商建长租公寓的现金流与回报率。我们假设5年后长租公寓运营进入成熟期,开发商以成本溢价40%的水平退出,由不动产基金接手,那么该项目的五年期IRR 可提高至13.5%。从盈利能力与周转率角度来看均有明显改善,因此我们认为资产证券化的推行与开发商退出机制的完善是租赁板块的主要催化剂。
我们认为租赁市场是房地产细分行业中的蓝海市场,随着拿地模式的改变与资产证券化的推进将大幅改善长租公寓的盈利模式。建议关注:A 股地产基金标的光大嘉宝,长租公寓运营商世联行、滨江集团(未来五年新增5~10万间长租公寓),以及在获取项目资源端具有优势的龙头房企万科、保利地产、招商蛇口。
银行:上周申万银行指数上涨2.6%,沪深300指数上涨2.1%,银行板块跑赢大盘。申万28个一级行业中,银行指数本周涨幅排名第4。在经济表现企稳向好、PPI 处于正数震荡区间环境下,银行息差和不良将继续企稳改善,基本面向好驱动估值修复,板块有望收获绝对收益,维持看好评级。我们重申中小银行整体的外部环境在边际改善,部分银行出现基本面确定性向上拐点,首推底部拐点标的中信银行,当前板块对应18年0.95X PB,大型银行尚未充分体现龙头估值地位,龙头银行首选招商银行、工商银行和建设银行。同时关注宁波银行、兴业银行和南京银行。
证券:证券行业上涨0.4%,跑输沪深300指数1.7个百分点,多元金融行业上涨0.7%,跑输沪深300指数1.4个百分点。我们于1月7日上调行业评级至“看好”,在此重申看好券商板块的三点逻辑:1)2018年券商板块业绩增速预计9%,既不为负、较2017年亦有提升。2)板块估值尤其是大券商估值接近历史底部。3)多层次资本市场建设是估值提升的重要催化剂。资本市场对“金融创新不再”的理解偏差是券商板块最大的预期差,建议紧密围绕在多层次资本市场建设中优势明显的龙头大券商,首推中信证券、广发证券、海通证券。
保险:保险行业上涨4.2%,跑赢沪深300指数2.1个百分点。基于2017年高基数、134号文影响、银行理财产品竞争,预期四大险企2018年开门红同比负增长,但对新业务价值及内含价值影响有限;公司全年保费增速确定性较强,持续推进长期保障型产品推动新业务价值率提升,当前四大险企估值对应2018年PEV在1.0-1.3倍左右,估值处于历史中枢水平。维持行业看好评级,标的推荐:中国平安、中国太保、新华保险。
地产:上周申万房地产指数依然表现良好,涨幅2.9%,沪深300涨幅2.1%,跑赢大盘(沪深300)0.8个百分点。荣安地产涨幅最大,为56.2%,广宇发展涨幅最小,为-6.7%。地产行业集中度持续上升是长期逻辑,利于龙头房企估值提升。此外地产新方向可持续关注集体土地建租赁住房以及租房资产证券化的进展。
维持行业看好评级,标的推荐:万科A、保利地产、金地集团、新城控股、滨江集团、阳光城、蓝光发展、世联行。
建筑:上周建筑行业涨幅-1.4%,跑输沪深300指数3.5%,PPP 项目库清理尚未结束影响贷款落地,导致基建板块继续调整,但是专业工程板块机会开始显现。1)专业工程板块:预计18年制造业投资加速,看好化学工程,石油化工订单好,煤化工和化工投资边际改善,推荐中国化学(18年48%增长,PE13X)。2)国际工程板块:推荐中材国际(18年34%增长,PE13X,业绩强劲复苏,估值安全边际高,布局水泥窑协同处置危废,“两材”合并后协同空间大)。3)生态修复板块:生态文明建设带动行业未来三年20%增长,PPP 模式带来市场份额向优质民营上市企业集中,贷款确定性增加后可继续布局。关注:东方园林、铁汉生态、岭南园林。