轻工制造行业:越南深思考,实业稳健,楼市喧嚣

越南政府:国穷民富,赤字率、通胀、汇率挑战较大 国穷指的是越南政府财政赤字率为3.5%,但基建基础非常薄弱,此前地产和产业基础差,政府赤字高,对标黄浦江的西贡河里污泥和河面漂浮物清理都很差、道路狭窄拥挤,预计短期政府也不会花费政府开支进行改善;民富指的是越南土地是私有制,贫富差距和阶层固化很严重,财产传承持续,拉大了贫富差距。越南盾汇率不稳定导致民众愿意买黄金而非持有货币保值(1RMB=3400VND);利率水平存款5%左右,贷款7-10%(这也是此前讨论越南房产投资回报率时经常忽略的方面)。 实业:目前更适合轻工业,劳动力红利比预期低,工资增速是挑战 目前转移到越南的多来料加工轻工业,产业园区配套可能较好,工业区工厂比较分散,并没有天然气、蒸汽之类配套,更别提产业链上下游配套,所以目前状态更适合来料加工的工业。整体实业的转移比较稳健,受益政府税收政策优惠、人工工资低。越南人口1亿的基数低,且近年来工资涨幅快,其劳动力红利期远不如90年代的中国。 地产:高端住宅占比高,地产仍处于初期阶段 越南房地产市场主要集中在胡志明和河内,从供给端来看,开盘量从2007年的1万套到2010年的2万套到2015年的4万套,中高端占据绝大比重,占比达72%。从销售情况来看,销售量逐步回落,去化率维持在高位稳定状态。2010年开放越侨买房后,成交量暴增,同时由于越侨对于炒房和杠杆的熟练使用,2010年进行反复抵押贷款,贷款利率不断上浮,最高达到20%的利率,从而导致2012年开盘量和成交量大幅下降,直至2015年开放外国人购房才得以缓解。 从后续房价趋势来看,越南房产目前仍属于供不应求状态,房价依然趋势向上。2007年时候豪华型3000美金;高端2000美金;中端1000美金;低端800美金;到2018年豪华型5500美金;高端2200美金;中端1500;普通900美金左右;豪华住宅因为供给较少房价上涨较多。整体来看,由于胡志明市仍旧流入人口较多,整个地产市场仍然处于初期阶段。 风险提示:调研信息可能不尽全面,如依据本报告自行赴越南投资造成的后果自行承担;人口红利不达预期;全球经济波动风险