房地产行业周报：平稳之下分化继续 龙头房企优势扩大

　　本周市场回顾。本周房地产板块指数弱于沪深300 指数和创业板指数。房地产板块较沪深300 指数相对收益为-2.7%。沪深300 指数报收3952.39，周度涨幅为1.4%；创业板指数报收1687，周度涨幅为0.7%；房地产板块指数报收3997.23，周度涨幅为-1.3%。本周地产板块涨幅居前的公司分别为新湖中宝、广宇发展、中洲控股、深振业、万通地产。

    本周行业要闻。2019 年第三季度全国居民购房杠杆率，在连续两个季度的回升后出现下降，环比下降0.5 个百分点，同比下降0.1 个百分点。房企美元融资刷新历史纪录，9 月单月房地产企业海外美元融资37.97 亿美元，10 月已有累计11 家房企发布超40 亿美元海外融资计划。

    地产一周数据回顾。周度销售有所上升。第44 周29 大城市新房销售为4.2 万套，较上周增长12.0%；11 大城市二手房销售0.9 万套，较上周减少13.0%；一线城市新房、二手房交易较上周的增速分别为32%，-10%；二线城市新房、二手房较上周的增速分别为4%，-17%。整体库存增加。第44 周15 大城市库存为102 万套，较上周增加0.9 万套；库销比为11.24 个月，与上周相比增加0 个月。一线城市库存量22.1 万套，较上周减少0.13 万套，库销比为8.88 个月，较上周减少0.09 个月。二线城市库存量48.8 万套， 较上周增加0.8 万套，库销比为8.81 个月，较上周增加0.13 个月。土地市场成交增加。第44 周26 大城市合计成交土地44 块，较上周增加35 块。土地出让金增加。第44 周26 大城市土地出让金为 377 亿元，较上周增加283 亿元。平均溢价率上升。第44 周26 大城市土地成交平均溢价率为8.4%，较上周增加1.6 个百分点。

    重点公司公告。金科股份2019 年前3 季度实现营业收入432.0 亿元，同比增长60.7%。归母净利润39.8 亿元，同比增长81.7%。招商蛇口2019 年前3 季度实现营业收入255.4 亿元，同比下降24.4%。归母净利润50.9 亿元，同比下降38.5%。金地集团2019 年前3 季度实现营业收入425.3 亿元，同比增长26.9%。归母净利润54.3 亿元，同比增长3.4%。

    　　投资建议与投资标的

    新房销售环比改善，二手房销售小幅下滑，行业整体将继续维持稳定。土地市场成交金额和溢价率上升，但开始出现流拍，说明房企拿地标准在提高，资源更加集中投向优质项目。行业整体平稳之下，房企之间的分化将逐步拉大，信贷等资源将进一步向头部集中。在这样的背景下，我们看好融资优势明显，销售规模大，结算资源丰富的龙头房企。标的上仍聚焦两条主线：1）在融资上更游刃有余的龙头公司，推荐保利地产(600048，买入)、万科A(000002，买入)、金地集团(600383，增持)；2）业绩上更具弹性的龙头公司，推荐融创中国(01918，买入)、旭辉控股集团(00884，买入)、荣盛发展(002146，买入)、大悦城(000031，买入)、阳光城(000671，买入)、中南建设(000961，买入)。

    　　风险提示

    销售大幅低于预期。

    政策调控严厉程度高于预期。

    利率发生明显上升。