研究报告

显示 收起

房地产行业点评-销量累计增速由负转正 新开工大幅提升

事件

    11 月14 日,国家统计局发布1-10 月份全国房地产开发投资和销售情况数据。

    点评

    销量累计同比由负转正,单月增幅有所收窄。2019 年1-10 月,商品房销售面积13.33 亿方,累计同比增长0.1%,今年以来累计增速首次由负转正。销售金额12.44 万亿元,累计同比增长7.3%,增速较前值提升0.2 个百分点。销售面积、销售金额10 月单月同比增速达1.94%、9.71%,销售面积连续四个单月增速为正。我们认为销量由负转正主要源于:(1)低基数效应;(2)区域性贡献继续调整,西部、中部地区累计同比分别为3.8%、0.6%,叠加东部、东北区域降幅收窄,支撑销量回暖;(3)房企调整推盘力度,叠加部分房企年末以价换量冲销带来的销量提升。

    土地购置面积降幅收窄,溢价率仍处于低位。2019 年1-10 月,全国土地购置面积1.84 亿方,累计同比-16.30%,降幅较前值收窄3.9 个百分点;单月同比较前值提升2.41 个百分点至12.81%,连续第二个单月增速为正。1-10 月,土地成交价款9921 亿元,累计同比降幅较前值收窄3.0 个百分点至15.20%,单月同比由负转正至2.50%。根据百城土地溢价率来看,一线城市溢价率达4.07%较前值增长1.53 个百分点,二、三线溢价率份额比为6.42%、6.99%,较前值分别下降0.64、2.8 个百分点,溢价率仍处于低位。

    到位资金小幅下降,按揭利率或见顶。2019 年1-10 月,房地产到位资金累计增速7.0%,较前值小幅下降0.1 个百分点;10 月单月到位资金同比上涨6.01%,但涨幅较前值下降4.83 个百分点。按资金来源看,行业融资端收紧至国内贷款、自筹资金增速较前值分别下降1.2、0.3 个百分点至7.9%、3.3%;个人按揭贷款累计同比增速达14.10%,较前值涨幅扩大0.5 个百分点。根据融360 数据显示,10 月首套房贷利率5.52%,连续5 个月上涨,但较前值涨幅收窄至1BP,上行趋缓。随着MLF 及外部流动性宽松预期持续升温,后续企稳或稳中有降。

    新开工大幅回升,开发投资如期回落。2019 年1-10 月,新开工面积累计值为18.56 亿方,累计增速10.0%,较前值提升1.4 个百分点;单月增速大幅提升至23.23%,较前值增长16.6 个百分点。我们认为今年下半年行业融资端收紧,房企抢开工、抢销售致新开工有所回升。投资方面,2019 年1-10 月,房地产开发投资完成额10.96 万亿元,同比增长10.3%,较前值小幅下降0.2 个百分点,单月增幅降至8.78%,较前值下降1.7 个百分点。预计后续土地购置费增速或缓慢下行,建安投资增速企稳。

    风险提示:资金面持续收紧,调控政策趋严,成交增速不达预期等。