房地产行业研究：房贷利率六连升 年底额度紧张 利率下行空间有限

　　11 月首套、二套房贷利率均连续第6 个月上行。11 月首套利率为5.53%，环比上涨1BP；二套利率5.85%，环比上涨1BP，两者均远高于央行所规定的下限。房贷利率持平的城市数量明显增加，上涨的城市数量则相应减少。15 个城市首套利率水平有所上涨，11 个城市维持上月水平，9 个城市有所下调。涨幅最高的为南宁，环比上升14BP，达到6.30%，为全国最高水平，主要是由于南宁房地产市场仍较为火热。除南宁外，还有苏州、郑州的首套利率在6%以上。上海仍为全国首套利率平均水平最低城市，但已从10 月的4.83%上涨至4.90%，不再低于央行规定的下限。北京首套利率水平保持稳定；广州略有下调；深圳的首套利率水平变化幅度也较大，环比上涨6 个BP。从全国样本银行的利率情况来看，临近年底，大部分银行的房贷利率开始趋于稳定，上调和下调房贷利率的银行（分支行）数量环比都有所减少。

    　　临近年底，多银行表示信贷额度紧张，停贷银行的数量逐渐增加，预计年前将会有更多银行暂停房贷业务，并于2020 年元旦后予以恢复。部分银行停办按揭贷款，主要还是年底银行按揭贷款额度紧张所致。一方面上半年额度消耗太大，另一方面年底银行面临各种监管指标的考核，无论是涉房贷款的总量监控，还是流动性指标考核（按揭贷款久期过长），或者普惠金融、小微贷款年底冲量的需求，都对银行配置按揭的额度形成一定的制约。

    　　在年底银行额度普遍较为紧张的情况下，我们认为年内新发放按揭贷款利率下行的可能性不大，多数城市大概率以稳为主。

    　　LPR 只是决定了按揭贷款利率的下限，多数城市的按揭贷款利率都是高于下限的。LPR 下降并不必然意味着房贷利率要下降。实际利率水平主要还是受当地调控政策的影响，并反应在加点数上，具体由央行地方分支行和当地利率自律机制进行窗口指导。

    　　我们跟北京、成都、合肥等地开发商交流，发现LPR 下降后当地按揭利率都没有发生变化。不过不排除年后按揭贷款利率有下行的可能，但还是要看当时的政策意图。

    　　之前有个别媒体报道有11 月20 日当天放款的客户下调了房贷利率，主要是因为20 日当日放款的客户，其合同签订在20 日之前，属于“存量合同”，加点数已经由合同固定下来，房贷利率的参考基准一般都以“放款日临近LPR”为准，因此房贷利率也跟着下调了5 个BP。但这并不意味着11 月20 日之后的新客户，房贷利率都能下降5 个BP。原因在于：但对于11 月20 日后签订的新合同，银行可以改变加点数，其大框架仍然是在满足当地房贷利率下限的基础上进行根据当地的调控需求进行调整。

    　　对于11 月20 日之前就已经放款的贷款，其利率也不会马上下降。（1）LPR 改革并不是让所有的贷款都变成浮动利率，在降息周期中，银行更倾向于同客户签订固定利率贷款合同。固定利率的利率水平是根据“放款日临近LPR”加点确定的，但此后不会随着LPR 进行浮动。（2）即使是浮动利率贷款，也不是说LPR一降，其利率马上就跟着降的。浮动利率贷款的重定价周期一般是一年，也就是说贷款利率一般是一年才调整一次。